Location parking box : bail, loyer et protection du propriétaire

Guide pratique 2026 — Publié le 21 octobre 2026.

Louer un parking ou un box, c'est mettre un emplacement de stationnement à la disposition d'un locataire contre un loyer. Loué seul, il relève du louage de choses du code civil et de la liberté contractuelle ; loué avec la résidence principale du locataire, par le même bailleur, il suit la loi du 6 juillet 1989.

Ce guide de la location d'un parking ou d'un box s'adresse au particulier qui loue une place ouverte, un box fermé ou un garage.

L'essentiel à retenir

• Deux régimes : la place louée seule relève du code civil (articles 1709 et suivants) ; la place louée avec le logement, par le même bailleur, suit la loi de 1989.
• Le bail écrit n'est pas obligatoire, mais service-public le recommande : loyer, date de paiement, révision, durée, résiliation et préavis.
• Dépôt de garantie et révision se fixent dans le contrat pour une place louée seule ; une clause d'indexation doit respecter le code monétaire et financier.
• Fiscalité : revenus fonciers, avec le micro-foncier lorsque vos revenus fonciers ne dépassent pas 15 000 € dans l'année.
• Impayé : droit commun des contrats (mise en demeure, clause résolutoire, injonction de payer) ; reprendre la place exige une décision de justice.
• Assurance : en copropriété, la responsabilité civile du copropriétaire non occupant est obligatoire ; l'offre d'assurance des loyers impayés proposée par Tutassûr accepte les box et les parkings.

Location d'un parking ou d'un box : quelle loi s'applique ?

Tout dépend du lien entre la place et un logement. L'article 2 de la loi du 6 juillet 1989, d'ordre public, étend son champ aux garages et places de stationnement « loués accessoirement au local principal par le même bailleur », ce local étant la résidence principale du locataire. Selon service-public, la place mentionnée dans le bail d'habitation comme annexe du logement suit alors les règles de ce bail (durée, fin du bail, révision du loyer, sous-location), en location vide comme meublée.

Louée séparément, la place relève du louage de choses de l'article 1709 du code civil : l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, moyennant un prix. Loyer et durée se négocient alors librement.

Deux contrats séparés n'écartent pas toujours la loi de 1989 : dans un arrêt du 5 mars 1997 (n° 95-14588) commenté par l'ANIL, la Cour de cassation exige de rechercher l'intention des parties. En cas de litige, c'est le juge qui décide s'il existe un lien entre le bail du logement et la location de la place.

Que doit contenir le bail d'un parking ou d'un box ?

L'article 1714 du code civil admet le bail écrit comme le bail verbal. Service-public recommande pourtant un contrat écrit, qui précise le loyer et sa date de paiement, les règles de révision, la durée et les modalités de résiliation. L'écrit vous servira aussi de preuve.

Points à prévoir dans le bail :

• Identité des parties, adresse du bien, numéro de lot ou d'emplacement.
• Description : place ouverte, box fermé ou garage ; moyens d'accès remis (clés, bip, badge).
• Usage autorisé : stationnement d'un véhicule, stockage permis, limité ou interdit.
• Sous-location et cession du bail : autorisées ou interdites.
• Loyer, charges refacturées le cas échéant, date et mode de paiement.
• Clause de révision : indice, trimestre de référence, date de révision.
• Durée, reconduction, préavis de chaque partie, forme du congé.
• Dépôt de garantie : montant, délai de restitution, retenues possibles.
• Assurance demandée au locataire et attestation à fournir.
• Clause résolutoire en cas de défaut de paiement.
• État des lieux d'entrée annexé, avec photos datées.

La ligne sur la sous-location compte : selon l'article 1717 du code civil, le preneur peut sous-louer, et même céder son bail, si cette faculté ne lui a pas été interdite.

Même si le bail est muet, le bailleur doit délivrer la place, l'entretenir en état de servir et en faire jouir paisiblement le locataire (article 1719) ; le locataire doit en user raisonnablement, suivant la destination prévue au bail, et payer le loyer aux termes convenus (article 1728).

Quelle durée et quel préavis pour un bail de parking ?

Pour une place louée seule, la durée se négocie. Le code civil fixe des règles de repli :

• un bail écrit à durée déterminée cesse de plein droit à l'expiration du terme fixé (article 1737) ;
• si, à l'expiration d'un bail écrit, le locataire reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail, réglé comme une location sans écrit (article 1738), sauf si un congé a été signifié (article 1739) ;
• un bail sans écrit ne prend fin que par un congé donné en respectant les délais fixés par l'usage des lieux (article 1736) ;
• pour un bail écrit à durée indéterminée sans préavis prévu, le délai à respecter peut prêter à discussion : délais d'usage des lieux (article 1736) ou délai raisonnable du droit commun des contrats (article 1211).

Écrivez donc dans le bail la durée, le préavis de chaque partie et la forme du congé. Si la place est l'accessoire du logement, elle suit la durée et la fin du bail d'habitation.

Comment fixer et réviser le loyer d'un parking ?

Le loyer d'une place louée seule se négocie librement, et sa révision dépend des règles écrites au contrat. Pour une indexation, l'article L112-2 du code monétaire et financier interdit l'indexation sur le salaire minimum de croissance (SMIC), sur le niveau général des prix ou des salaires, ou sur les prix de biens, produits ou services sans relation directe avec l'objet du contrat ou l'activité de l'une des parties. Une indexation sur l'indice national du coût de la construction (ICC), publié par l'Insee, est réputée en relation directe avec une convention relative à un immeuble bâti, comme un box ou un parking en ouvrage ; pour une simple place en plein air, vérifiez que l'indice choisi reste en relation directe avec l'objet du contrat.

Exemple illustratif. Un box est loué 80 € par mois, avec une clause d'indexation annuelle sur l'ICC qui compare le même trimestre d'une année sur l'autre. Si l'indice a progressé de 2 % entre ces deux trimestres, le loyer révisé passe à 81,60 € (80 € × 1,02) à la date prévue au bail.

Pour un logement, et pour la place louée avec lui, la révision est encadrée par l'article 17-1 de la loi de 1989 : si le bail la prévoit, elle intervient chaque année à la date convenue ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat, et la hausse ne peut excéder la variation de l'indice de référence des loyers (IRL) publié par l'Insee. Le calcul, la date à retenir et la rédaction de la clause sont détaillés dans notre article sur la révision annuelle du loyer (IRL).

Faut-il demander un dépôt de garantie pour un parking ?

C'est une sécurité, pas une obligation : même pour un logement, l'article 22 de la loi de 1989 vise le dépôt de garantie « prévu par le contrat de location ». Son plafond (un mois de loyer hors charges, deux mois en meublé selon l'article 25-6), ses délais de restitution et sa majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé valent pour les locations régies par cette loi, dont la place louée avec le logement.

Pour une place louée seule, écrivez dans le bail le montant du dépôt, le délai de restitution après la remise des clés ou du badge, et les retenues possibles (loyers dus, remise en état justifiée). Si vous envisagez une assurance des loyers impayés, vérifiez ses conditions avant de signer : le parcours de l'offre proposée par Tutassûr exige un dépôt au moins égal à la moitié d'un mois de loyer hors charges. Les règles applicables au logement sont détaillées dans notre article sur le dépôt de garantie.

Un locataire peut-il stocker des affaires dans un box ?

Il peut faire ce que le bail lui permet : l'article 1728 du code civil l'oblige à user de la chose louée suivant la destination qui lui a été donnée par le bail. Précisez donc si le stockage d'objets est toléré, limité ou interdit, et ce qui est exclu dans tous les cas : produits inflammables, activité professionnelle, occupation comme logement.

En copropriété, l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 permet à chaque copropriétaire d'user librement de ses parties privatives, sans porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. Joignez au bail les extraits du règlement de copropriété qui concernent les parkings et les box.

Quelle assurance pour un parking ou un box loué ?

L'assurance du propriétaire. En copropriété, l'article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 oblige chaque copropriétaire, occupant ou non occupant, à s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre : un box ou une place formant un lot est concerné. Hors copropriété, service-public indique, pour le logement, que cette assurance reste facultative pour le bailleur. L'assurance propriétaire non occupant (PNO) couvre le bien et la responsabilité du propriétaire, dans les limites de son contrat.

L'assurance du locataire. Le locataire répond des dégradations ou des pertes survenues pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute (article 1732 du code civil). Il répond aussi de l'incendie, sauf s'il prouve un cas fortuit, une force majeure, un vice de construction ou un feu communiqué par une maison voisine (article 1733). L'obligation d'assurance du locataire posée par l'article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 (s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire, et en justifier) vise les locations qu'elle régit : pour une place louée seule, exigez-la dans le bail, avec une attestation chaque année.

L'état des lieux. Faites-en un à l'entrée et à la sortie, avec photos. Selon l'article 1730 du code civil, le locataire doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue suivant cet état, sauf ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ; s'il n'a pas été fait d'état des lieux, il est présumé l'avoir reçue en bon état de réparations locatives, sauf preuve contraire (article 1731). La comparaison des états des lieux, la vétusté et les retenues justifiées sont détaillées dans notre article sur les dégradations locatives.

Comment déclarer les loyers d'un parking aux impôts ?

Loué nu, un parking procure en principe des revenus fonciers : l'article 14 du code général des impôts y range les revenus des propriétés bâties et non bâties qui ne sont pas inclus dans les bénéfices d'une entreprise. Pour une dépendance comme un parking, service-public précise qu'en l'absence de service ou de prestation complémentaire il s'agit de revenus fonciers ; avec un service en complément, la location relève du régime de la location meublée (BIC).

Si vos revenus fonciers ne dépassent pas 15 000 € dans l'année, vous êtes automatiquement soumis au micro-foncier : abattement forfaitaire de 30 %, sans déduction de travaux ni de charges. Le régime réel peut être choisi sur option, irrévocable pendant 3 ans ; il permet de déduire les charges réelles, dont les primes d'assurance (habitation, loyers impayés, etc., selon service-public). Le traitement fiscal de la cotisation et des indemnités est détaillé dans notre article assurance loyers impayés et impôts.

Exemple illustratif. Vous louez deux places, 70 € et 90 € par mois, soit 1 920 € sur l'année, sans autre revenu foncier. Au micro-foncier, le revenu imposable est de 1 344 € (1 920 € moins 30 %). Sur cette année, le régime réel ne devient intéressant que si vos charges dépassent 576 € (30 % de 1 920 €).

Et la TVA ? L'article 261 D du code général des impôts, en vigueur au 21 octobre 2026, exonère de TVA les locations de locaux nus « à l'exception des emplacements pour le stationnement des véhicules ». Une place louée avec le logement, comme accessoire d'une location d'habitation exonérée, est en revanche elle aussi exonérée de TVA, même avec un bail ou un loyer distinct, si elle est louée par le même bailleur au même locataire dans le même ensemble immobilier (réponse ministérielle n° 24280, publiée au Journal officiel le 19 août 2008). Sous le régime de la franchise en base, un loueur ne facture pas de TVA tant que son chiffre d'affaires ne dépasse pas 37 500 € l'année précédente et 41 250 € l'année en cours, pour les prestations de services (seuils 2026) ; au-delà de 41 250 €, la TVA est due dès le premier jour de dépassement. Au 1er janvier 2027, la TVA quitte le code général des impôts pour le code des impositions sur les biens et services (ordonnances n° 2025-1247 du 17 décembre 2025 et n° 2026-671 du 27 juillet 2026) : faites confirmer votre situation par votre service des impôts.

Que faire si le locataire du parking ne paie plus ?

Le délai de six semaines après le commandement de payer et le signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) sont prévus par l'article 24 de la loi de 1989, pour les baux qu'elle régit. Si la place est l'accessoire du logement, suivez notre guide loyer impayé : que faire, du premier retard au commandement de payer. Pour une place louée seule, le droit commun s'applique :

1. Relancer à l'amiable : rappel écrit, proposition d'échéancier.
2. Mettre en demeure par lettre recommandée. Si le bail contient une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, sauf s'il a été convenu qu'elle résulterait du seul fait de l'inexécution ; la mise en demeure doit mentionner expressément la clause (article 1225 du code civil).
3. Recouvrer la dette. Jusqu'à 5 000 €, intérêts inclus, la procédure simplifiée de recouvrement des petites créances passe par un commissaire de justice : le débiteur a un mois pour répondre et, en cas d'accord, un titre exécutoire est délivré. L'injonction de payer, sans limitation de montant, est une requête sur laquelle le juge statue sans audience ; le débiteur a un mois après la signification pour former opposition.
4. Reprendre la place. L'expulsion d'un immeuble ne peut être poursuivie qu'en vertu d'une décision de justice ou d'un procès-verbal de conciliation exécutoire, après un commandement de libérer les locaux (article L411-1 du code des procédures civiles d'exécution). Ne changez pas la serrure et ne désactivez pas le badge de vous-même.

Exemple illustratif. Un locataire doit trois mois de loyer d'un box à 100 €, soit 300 €. La procédure simplifiée est envisageable s'il accepte un accord ; à défaut, l'injonction de payer reste possible.

Une assurance loyers impayés peut-elle couvrir un box ou un parking ?

Oui, si le contrat le prévoit. Le parcours de souscription en ligne de l'offre proposée par Tutassûr accepte l'appartement, la maison, le box et le parking, loués par un particulier ou une personne morale. Parmi les conditions affichées : un dépôt de garantie au moins égal à la moitié d'un mois de loyer hors charges, un dossier locataire validé, un locataire en place à jour de ses loyers et un loyer charges comprises sous le maximum indiqué pendant la souscription.

En cas de sinistre, les pièces demandées comprennent notamment le bail et ses annexes signés et l'état des lieux d'entrée : un bail écrit et un état des lieux sont donc indispensables. Les garanties, plafonds et exclusions sont ceux du contrat ; le détail figure sur notre page assurance des loyers impayés pour propriétaires bailleurs.

Avec Tutassûr

Tutassûr est un courtier grossiste en assurance, immatriculé à l'ORIAS sous le n°22001730, placé sous le contrôle de l'ACPR, dont le siège est à Échirolles. Il présente aux propriétaires bailleurs, pour un logement comme pour un box ou un parking, une assurance des loyers impayés souscrite en ligne auprès d'un assureur partenaire. Pour une question : 04 65 84 25 34 ou gestion@tutassur.fr.

À lire aussi

• Garantie loyers impayés pour propriétaire bailleur : l'offre, ses conditions et la souscription en ligne.
• Assurance PNO : assurer le bien que vous louez sans l'occuper.
• Loyer impayé : que faire : du premier retard au commandement de payer, pour un logement.
• Dépôt de garantie : montant maximum, délai de restitution et retenues autorisées.
• Dégradations locatives : état des lieux de sortie, vétusté et retenues justifiées.
• Révision annuelle du loyer (IRL) : calcul, date et clause du bail.
• Assurance loyers impayés et impôts : déduire la cotisation, déclarer les indemnités.

Sources

• Service-public.gouv.fr — Quelles sont les règles de location d'une place de parking (garage, box...) ? (vérifié le 6 décembre 2024 : place louée avec le logement ou séparément, contenu du contrat écrit, juge compétent) — service-public.gouv.fr
• Légifrance — Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 2 (ordre public, garages et places de stationnement loués accessoirement au local principal ; en vigueur depuis le 29 juillet 2023) — LEGIARTI000037669833
• ANIL — Emplacement de garage : bail accessoire ou non au bail d'habitation (Cass. 3e civ., 5 mars 1997, n° 95-14588) — anil.org
• Légifrance — Code civil, article 1709 (définition du louage de choses) — LEGIARTI000006442673
• Légifrance — Code civil, articles 1714 à 1751-1, règles communes aux baux (articles 1714, 1717, 1719, 1728, 1730 à 1733, 1736 à 1739) — legifrance.gouv.fr
• Légifrance — Code civil, article 1211 (droit commun des contrats : résiliation d'un contrat à durée indéterminée, préavis contractuel ou délai raisonnable ; en vigueur depuis le 1er octobre 2016) — LEGIARTI000032041407
• Légifrance — Code civil, article 1225 (clause résolutoire, mise en demeure ; en vigueur depuis le 1er octobre 2016) — LEGIARTI000032041477
• Légifrance — Code monétaire et financier, article L112-2 (indexations interdites : SMIC, niveau général des prix ou des salaires, prix sans relation directe avec l'objet du contrat ; indice du coût de la construction pour un immeuble bâti ; en vigueur depuis le 19 mai 2011) — LEGIARTI000024039949
• Légifrance — Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 7 g) (obligation pour le locataire de s'assurer contre les risques locatifs et d'en justifier ; version en vigueur depuis le 15 juin 2025) — LEGIARTI000051748585
• Légifrance — Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 17-1 (révision du loyer lorsque le contrat la prévoit, indice de référence des loyers ; en vigueur depuis le 24 août 2022) — LEGIARTI000043977085
• Légifrance — Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 22 (dépôt de garantie, restitution, majoration de 10 % du loyer mensuel en principal par période mensuelle commencée en retard ; en vigueur depuis le 27 mars 2014) — LEGIARTI000028806696
• Légifrance — Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 25-6 (dépôt de garantie en location meublée) — LEGIARTI000028779187
• Légifrance — Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 24 (clause résolutoire du bail d'habitation, six semaines, CCAPEX) — LEGIARTI000047900019
• Légifrance — Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 9 (usage des parties privatives ; en vigueur depuis le 18 juin 2025) — LEGIARTI000039313535
• Légifrance — Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 9-1 (assurance de responsabilité civile du copropriétaire occupant ou non occupant ; en vigueur depuis le 27 mars 2014) — LEGIARTI000028779136
• Service-public.gouv.fr — Assurance du logement par le propriétaire (vérifié le 29 avril 2024) — service-public.gouv.fr
• Légifrance — Code général des impôts, article 14 (définition des revenus fonciers) — LEGIARTI000006302217
• Service-public.gouv.fr — Impôt sur le revenu - Revenus d'une location meublée (vérifié le 15 avril 2026 : location d'une dépendance avec ou sans service) — service-public.gouv.fr
• Service-public.gouv.fr — Impôt sur le revenu - Revenus locatifs (location non meublée) (vérifié le 15 avril 2026 : micro-foncier, régime réel, charges déductibles) — service-public.gouv.fr
• Légifrance — Code général des impôts, article 261 D, 2° (exonération des locations de locaux nus, sauf emplacements de stationnement ; version en vigueur depuis le 31 décembre 2023, abrogée par l'ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025, article 9) — LEGIARTI000048827285
• Assemblée nationale — Question écrite n° 24280, réponse ministérielle publiée au Journal officiel le 19 août 2008, page 7167 (exonération de TVA de la place de stationnement étroitement liée à la location exonérée d'un local nu ou meublé à usage d'habitation : même bailleur, même locataire, même ensemble immobilier, baux distincts admis) — assemblee-nationale.fr
• Légifrance — Code des impositions sur les biens et services, article L231-28 (exonération de la location d'un local non meublé ; version à venir au 1er janvier 2027, créée par l'ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026 : date d'entrée de la TVA dans ce code) — LEGIARTI000054524894
• Service Public Entreprendre — Franchise en base de TVA (vérifié le 1er janvier 2026 : seuils de 37 500 € l'année précédente et de 41 250 € l'année en cours pour les prestations de services, TVA due dès le premier jour de dépassement du seuil majoré) — entreprendre.service-public.gouv.fr
• Service-public.gouv.fr — Recouvrement de dettes en France : injonction de payer et procédure simplifiée (vérifié le 1er septembre 2026) — service-public.gouv.fr
• Légifrance — Code des procédures civiles d'exécution, article L411-1 (expulsion sur décision de justice ; en vigueur depuis le 27 mars 2014) — LEGIARTI000028808273
• Tutassûr — Garantie loyers impayés : conditions du parcours de souscription en ligne de l'offre proposée (biens assurables, dépôt de garantie, pièces en cas de sinistre ; libellés relevés le 21 octobre 2026) — tutassur.com

Informations à jour au 21 octobre 2026. Cet article est une information générale, il ne remplace pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé ; les garanties d'une assurance sont celles de son contrat.