Révision loyer IRL : calcul, date et clause du bail

Guide pratique 2026 — Publié le 21 octobre 2026.

La révision du loyer selon l'IRL est la hausse annuelle qu'un propriétaire peut appliquer lorsque le bail contient une clause de révision. Elle ne peut pas dépasser la variation de l'indice de référence des loyers, publié chaque trimestre par l'Insee. Elle n'est ni automatique ni rétroactive, et elle est interdite dans les logements classés F ou G dont le bail a été conclu, renouvelé ou reconduit depuis le 24 août 2022 (1er juillet 2024 outre-mer).

Ce guide s'adresse au propriétaire d'un logement loué vide ou meublé comme résidence principale : conditions, calcul avec le dernier indice connu au 21 octobre 2026, date de révision, conséquences d'un oubli et mise à jour d'une assurance loyers impayés.

L'essentiel à retenir

• Pas de clause, pas de révision : sans clause de révision dans le bail, le loyer reste le même pendant toute la location.
• Une fois par an, à la date prévue au bail ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat, dans la limite de la variation de l'IRL.
• Dernier indice connu : 148,06 au 3e trimestre 2026, en hausse de 1,57 % sur un an, publié par l'Insee le 15 octobre 2026.
• Un an pour la demander : la hausse s'applique à partir de la demande, jamais rétroactivement ; passé un an, la révision de l'année est perdue.
• Logements F ou G : révision interdite pour les baux conclus, renouvelés ou reconduits depuis le 24 août 2022 en métropole (1er juillet 2024 outre-mer).
• Meublé : mêmes règles, sauf en bail mobilité où le loyer ne se révise pas en cours de bail.

Dans quels cas le propriétaire peut-il réviser le loyer ?

Pour un logement loué comme résidence principale, la révision encadrée par l'article 17-1 (plafond de l'IRL, délai d'un an) suppose trois conditions cumulatives :

1. Un bail relevant de la loi du 6 juillet 1989. Son titre Ier vise les locations à usage d'habitation, ou à usage mixte professionnel et d'habitation, qui constituent la résidence principale du locataire, c'est-à-dire un logement occupé au moins huit mois par an (article 2). Les meublés relèvent du titre Ier bis, qui renvoie aux mêmes règles de révision (voir plus bas).
2. Une clause de révision dans le bail. L'article 17-1 n'organise la révision que si le contrat la prévoit, et l'article 3 impose au bail écrit d'indiquer le montant du loyer, ses modalités de paiement « ainsi que ses règles de révision éventuelle ». La notice d'information officielle annexée aux baux, mise à jour par un arrêté du 9 octobre 2026, le rappelle : si le bail ne prévoit pas de clause, le loyer reste le même pendant toute la durée de la location.
3. Un logement qui n'est pas classé F ou G au diagnostic de performance énergétique, pour les baux conclus, renouvelés ou tacitement reconduits depuis l'entrée en vigueur de l'interdiction.

La révision annuelle ne doit pas être confondue avec deux autres mécanismes : la majoration de loyer liée à des travaux d'amélioration expressément convenus entre les parties (II de l'article 17-1), et la réévaluation lors du renouvellement du bail, réservée au loyer « manifestement sous-évalué » (article 17-2), qui suit sa propre procédure.

Qu'est-ce que l'IRL et quelle est sa dernière valeur ?

L'indice de référence des loyers (IRL) est publié par l'Insee chaque trimestre. Selon l'article 17-1, il correspond à « la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers ». L'Insee précise qu'il s'agit d'un indice chaîné en glissement annuel : chaque valeur se déduit de celle du même trimestre de l'année précédente. On compare donc toujours un trimestre avec le même trimestre un an plus tôt, jamais avec le trimestre qui précède.

Depuis le 3e trimestre 2022, trois indices coexistent : un pour la France, hors Corse et outre-mer ; un pour la collectivité de Corse ; un pour les collectivités régies par l'article 73 de la Constitution (régions et départements d'outre-mer). L'Insee invite à appliquer celui qui correspond à la localisation du logement.

Source : Insee, Informations rapides n° 246 du 15 octobre 2026 (base 100 au 4e trimestre 1998).

Au 21 octobre 2026, le dernier indice connu est celui du 3e trimestre 2026 : 148,06 pour la France hors Corse et outre-mer, 143,80 en Corse et 145,21 outre-mer, chacun en hausse de 1,57 % sur un an. Un indice peut être inférieur à celui du trimestre précédent (148,06 contre 148,37) : seule compte la comparaison d'un même trimestre d'une année sur l'autre. L'Insee annonce la publication de l'indice du 4e trimestre 2026 pour le 15 janvier 2027.

Comment calculer le loyer révisé ?

La formule de l'ANIL est la suivante (service-public.gouv.fr donne la même, appliquée au montant actuel du loyer mensuel) :

Loyer révisé = loyer hors charges actuel × IRL du trimestre de référence de l'année en cours ÷ IRL du même trimestre de l'année précédente

Trois points de méthode :

• Le calcul porte sur le loyer hors charges, comme dans la formule de l'ANIL. En location meublée, des charges payées au forfait peuvent être révisées chaque année selon les mêmes règles (service-public.gouv.fr).
• Le trimestre de référence est celui fixé par le bail. À défaut de clause fixant la date de référence, c'est le dernier indice publié à la date de signature du contrat (article 17-1).
• Le résultat s'arrondit au centime : service-public.gouv.fr indique qu'il doit être arrondi à la 2e décimale la plus proche.

Exemple illustratif. Un bail vide signé le 1er novembre 2025 fixe un loyer de 820 € hors charges, payable le 1er de chaque mois. Sa clause prévoit une révision à chaque date anniversaire, avec pour référence l'IRL du 3e trimestre. Au 1er novembre 2026, le calcul est : 820 × 148,06 ÷ 145,77 = 832,88 €. Le loyer hors charges augmente de 12,88 € par mois, soit 154,56 € sur douze mois, ce qui correspond bien à la hausse de 1,57 % de l'indice. Le propriétaire peut appliquer moins, jamais plus.

À quelle date réviser le loyer, et que se passe-t-il en cas d'oubli ?

La date. Selon l'article 17-1, la révision intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. Elle n'est pas automatique : service-public.gouv.fr rappelle que « la révision annuelle du loyer n'est pas automatique ». Le propriétaire doit en faire la demande au locataire par écrit, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception.

Le délai d'un an. Deux textes fixent la même limite :

• l'article 17-1 : faute de manifester sa volonté d'appliquer la révision dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé à la clause pour l'année écoulée ;
• l'article 7-1, qui fixe à trois ans la prescription des actions nées du bail, prévoit une exception : l'action en révision du loyer par le bailleur se prescrit un an après la date convenue au bail pour la révision.

L'absence de rétroactivité. Même demandée dans l'année, la révision « prend effet à compter de sa demande » (article 17-1). Service-public.gouv.fr le confirme : elle ne s'applique pas rétroactivement, mais seulement à partir de la date de la demande.

Exemple illustratif (suite). Reprenons le bail ci-dessus, révisable au 1er novembre 2026 :

Le locataire qui conteste une révision peut, selon service-public.gouv.fr, saisir le juge des contentieux de la protection dans les 3 ans qui suivent la date de révision en cause. À l'inverse, si une révision régulièrement demandée n'est pas réglée, l'écart s'ajoute à la dette du locataire : les étapes à suivre, du premier retard au commandement de payer, sont détaillées dans notre article loyer impayé : que faire.

Quels logements ne peuvent pas voir leur loyer révisé ?

Les logements classés F ou G. Depuis la loi Climat et résilience (loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, article 159), le III de l'article 17-1 prévoit que la révision et la majoration de loyer prévues aux I et II ne peuvent pas être appliquées aux logements de la classe F ou G, au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation. L'article 17-2 interdit de même la réévaluation du loyer de ces logements lors du renouvellement du bail.

L'interdiction vaut pour les baux conclus, renouvelés ou tacitement reconduits :

• depuis le 24 août 2022 en métropole ;
• depuis le 1er juillet 2024 en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte.

L'ANIL souligne qu'elle « s'applique progressivement aux baux en cours » : elle les atteint lors de leur renouvellement ou de leur reconduction tacite (loi n° 2021-1104, article 159). Exemple illustratif : pour un logement classé F dont le bail, signé en 2021, a été tacitement reconduit en mars 2024, la clause de révision ne peut plus être appliquée depuis cette reconduction.

Le bail mobilité. Service-public.gouv.fr est explicite : lorsque le logement est loué avec un bail mobilité, le loyer ne doit pas être révisé en cours de bail.

La hausse est-elle plafonnée en 2026 ?

Le plafond de la révision annuelle, c'est la variation de l'IRL. Un plafonnement supplémentaire a existé : l'Insee rappelle, dans sa publication du 15 octobre 2026, que l'article 12 de la loi n° 2022-1158 du 16 août 2022, modifié par la loi n° 2023-568 du 7 juillet 2023, limitait à 3,5 % la variation annuelle de l'IRL pour les indices du 3e trimestre 2022 au 1er trimestre 2024 (2,5 % outre-mer, et 2,0 % en Corse par arrêté). L'Insee ne mentionne ce plafonnement que pour cette période, et l'indice du 3e trimestre 2026 progresse de 1,57 %.

Deux règles voisines sont à distinguer de la révision :

• en zone tendue, le décret n° 2017-1198, applicable du 1er août 2026 au 31 juillet 2027, encadre le loyer lors d'une nouvelle location ou d'un renouvellement de bail, pas la révision annuelle en cours de bail. Lors d'une relocation, le nouveau loyer ne peut pas, sauf exceptions, dépasser le dernier loyer du précédent locataire, révisé selon l'IRL s'il ne l'a pas été dans les douze mois précédents (article 3 du décret) ;
• le dépôt de garantie ne suit pas le loyer : l'article 22 de la loi de 1989 prévoit qu'il ne fait l'objet d'aucune révision pendant l'exécution du bail, même renouvelé. Son montant maximum et sa restitution sont traités dans notre article dépôt de garantie : montant, délai et retenues.

La révision en location meublée suit-elle les mêmes règles ?

Oui pour l'essentiel. L'article 25-9 de la loi de 1989, qui figure dans le titre Ier bis consacré aux logements meublés, prévoit que « les I et III de l'article 17-1 sont applicables aux logements meublés ». Pour un meublé, on retrouve donc :

• les mêmes conditions : une clause au bail, une révision par an au plus dans la limite de l'IRL, une demande dans l'année et un effet à compter de la demande ;
• la même interdiction pour les logements classés F ou G, selon les mêmes dates ;
• selon service-public.gouv.fr, des charges payées au forfait révisables selon les mêmes règles, et aucune révision en cours de bail pour un bail mobilité.

Faut-il mettre à jour son assurance loyers impayés après une révision ?

Une révision change le loyer dû. Dans l'offre proposée sur notre parcours de souscription en ligne, le loyer peut être mis à jour en cours de contrat depuis l'espace client, après une révision selon l'IRL ou une régularisation de charges ; selon le parcours, la cotisation reste inchangée jusqu'à l'échéance suivante. Conservez les documents qui ont servi au calcul (bail, décompte des charges, indice IRL) : ils sont demandés en cas de sinistre. Les garanties, leurs plafonds et leurs conditions restent ceux du contrat souscrit : relisez-les après chaque changement de loyer. L'offre et son parcours de souscription sont présentés sur notre page assurance loyers impayés pour les propriétaires bailleurs.

Deux réflexes complémentaires :

• côté impôts, le traitement de la cotisation et des indemnités d'une telle assurance est expliqué dans notre article assurance loyers impayés et impôts ;
• côté logement, l'assurance du bien lui-même relève d'un autre contrat : voir notre page assurance propriétaire non occupant (PNO).

Check-list avant d'envoyer la demande de révision

• Le bail contient une clause de révision du loyer.
• Le logement n'est pas classé F ou G, ou le bail n'a pas été conclu, renouvelé ni reconduit depuis le 24 août 2022 (1er juillet 2024 outre-mer).
• Il ne s'agit pas d'un bail mobilité.
• J'utilise le trimestre de référence prévu au bail (à défaut, le dernier indice publié à la signature) et l'indice de la bonne zone : France, Corse ou outre-mer.
• Je calcule sur le loyer hors charges et j'arrondis au centime.
• J'envoie la demande dans l'année qui suit la date de révision, de préférence en lettre recommandée avec accusé de réception.
• Je n'applique le nouveau loyer qu'à partir de la date de ma demande.
• Je mets à jour le loyer déclaré dans mon assurance loyers impayés, si j'en ai une.

Avec Tutassûr

Tutassûr ne calcule pas et n'applique pas la révision de votre loyer : c'est une démarche entre le propriétaire et son locataire. Courtier grossiste en assurance (ORIAS n°22001730, sous le contrôle de l'ACPR, siège à Échirolles), il propose aux propriétaires bailleurs une assurance loyers impayés souscrite en ligne en quatre étapes (Propriétaire, Logement, Dossier locataire, Signature), dans laquelle le loyer peut ensuite être mis à jour depuis l'espace client. Pour une question : 04 65 84 25 34 ou gestion@tutassur.fr.

À lire aussi

• Assurance loyers impayés pour les propriétaires bailleurs : les garanties de l'offre proposée et le parcours de souscription.
• Loyer impayé : que faire : du premier retard au commandement de payer.
• Dépôt de garantie : montant maximum, délai de restitution et retenues autorisées.
• Assurance loyers impayés et impôts : déduire la cotisation, déclarer les indemnités.
• Assurance bailleur particulier : combiner PNO, assurance loyers impayés et dégradations.

Sources

• Légifrance — Article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (révision annuelle, IRL, délai d'un an, effet à compter de la demande, logements F ou G ; version en vigueur depuis le 24 août 2022, modifiée par la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, art. 159) — LEGIARTI000043977085
• Légifrance — Article 159 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 dite Climat et résilience (application aux contrats de location conclus, renouvelés ou tacitement reconduits à compter du 24 août 2022, et du 1er juillet 2024 en Guadeloupe, Martinique, Guyane, à La Réunion et à Mayotte) — JORFARTI000043957099
• Légifrance — Article 17-2 de la loi n° 89-462 (réévaluation au renouvellement d'un loyer manifestement sous-évalué, interdite pour les logements F ou G) — LEGIARTI000037670687
• Légifrance — Article 25-9 de la loi n° 89-462 (logements meublés : application des I et III de l'article 17-1 ; version en vigueur depuis le 24 août 2022) — LEGIARTI000028779193
• Légifrance — Article 7-1 de la loi n° 89-462 (prescription de trois ans, action en révision du loyer prescrite par un an) — LEGIARTI000028777184
• Légifrance — Article 3 de la loi n° 89-462 (bail écrit, montant du loyer et règles de révision éventuelle) — LEGIARTI000039369598
• Légifrance — Article 2 de la loi n° 89-462 (champ d'application : résidence principale occupée au moins huit mois par an, meublés régis par le titre Ier bis) — LEGIARTI000047900014
• Légifrance — Article 22 de la loi n° 89-462 (dépôt de garantie non révisable pendant le bail) — LEGIARTI000028806696
• Légifrance — Décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 relatif à l'évolution de certains loyers dans le cadre d'une nouvelle location ou d'un renouvellement de bail, applicable du 1er août 2026 au 31 juillet 2027 — JORFTEXT000035315236
• Légifrance — Arrêté du 9 octobre 2026 modifiant l'arrêté du 29 mai 2015 relatif au contenu de la notice d'information annexée aux contrats de location (JO n° 0243 du 17 octobre 2026) — JORFTEXT000054992497
• Insee — Informations rapides n° 246, « Au troisième trimestre 2026, l'indice de référence des loyers augmente de 1,57 % sur un an » (15 octobre 2026 ; valeurs France, Corse et outre-mer, méthode de calcul, plafonnement 2022-2024, prochaine publication) — insee.fr
• Insee — Réviser un loyer d'habitation, indexation sur les indices de référence des loyers (mise à jour du 16 juin 2025) — insee.fr
• Service-public.gouv.fr — Augmentation et révision du loyer en cours de bail d'habitation, fiche F1311 (vérifiée le 8 août 2025) — service-public.gouv.fr
• ANIL — Modalités de révision du loyer en cours de bail (formule sur le loyer hors charges, délai d'un an, logements F ou G) — anil.org

Informations à jour au 21 octobre 2026. Cet article est une information générale, il ne remplace pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé ; les garanties d'une assurance sont celles de son contrat.