Dégradations locatives : état des lieux de sortie, vétusté, retenues

Guide pratique 2026 — Publié le 21 octobre 2026.

Les dégradations locatives sont les détériorations dont le locataire répond à son départ : celles survenues pendant le bail dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, et les réparations locatives qu'il n'a pas faites. L'usure due au temps, la vétusté, reste à la charge du propriétaire, comme la malfaçon, le vice de construction ou la force majeure.

Ce guide suit le propriétaire bailleur, de l'état des lieux de sortie au chiffrage des réparations et, si besoin, au recours. Le dépôt de garantie en location et la conduite à tenir face à un loyer impayé sont traités à part.

L'essentiel à retenir

• Le locataire répond des dégradations survenues pendant le bail, sauf force majeure, faute du bailleur ou fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit (article 7 c de la loi du 6 juillet 1989).
• La vétusté n'est pas à sa charge, même pour une réparation qui figure dans la liste des réparations locatives.
• La preuve repose sur la comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie, pièce par pièce.
• Chaque retenue se justifie par un devis ou des factures.
• En cas de désaccord, une démarche amiable est obligatoire jusqu'à 5 000 €, avant le juge des contentieux de la protection.
• Une garantie dégradations d'assurance loyers impayés n'intervient que si elle a été souscrite, dans les limites du contrat.

Qu'est-ce qu'une dégradation locative, et qu'est-ce qui relève de la vétusté ?

Selon l'article 7 c de la loi du 6 juillet 1989, le locataire répond « des dégradations et pertes » survenues pendant le bail dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, sauf s'il prouve la force majeure, la faute du bailleur ou le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. Selon l'article 7 d, il assure l'entretien courant, les menues réparations et les réparations locatives définies par décret, « sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ».

Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 définit les réparations locatives comme les travaux d'entretien courant et de menues réparations « consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif ». Son article 1 précise que les réparations énumérées en annexe ont « notamment » ce caractère : la liste n'est donc pas exhaustive. Elle compte six rubriques (extérieurs privatifs, ouvertures, parties intérieures, plomberie, électricité, autres équipements).

La vétusté, selon le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, est l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et équipements. Le Code civil en tire les conséquences : le locataire rend le logement tel qu'il l'a reçu, « excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure » (article 1730), et aucune réparation réputée locative n'est à sa charge quand elle n'est due qu'à la vétusté ou à la force majeure (article 1755).

Que doit contenir l'état des lieux de sortie pour prouver une dégradation ?

L'état des lieux est établi « contradictoirement et amiablement » par les parties ou par un tiers mandaté par elles, puis joint au bail (article 3-2 de la loi de 1989). Le décret n° 2016-382 impose notamment la date, l'identité des parties, les relevés de compteurs, les clés remises et, pour chaque pièce, une description précise des sols, murs, plafonds et équipements. À la sortie s'ajoutent la nouvelle adresse du locataire, la date de l'état des lieux d'entrée et les évolutions constatées depuis.

Surtout, la présentation doit permettre de comparer l'entrée et la sortie : document unique ou documents de présentation similaire, sur papier ou sous forme électronique. En meublé, un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis dans les mêmes formes (article 25-5). Selon service-public.gouv.fr, si le propriétaire ne vient pas au rendez-vous fixé par le commissaire de justice et que le locataire lui restitue les clés par lettre recommandée avec avis de réception, « en l'absence d'état des lieux de sortie, le locataire est considéré comme ayant remis le logement en bon état ». Sans état des lieux de sortie, le propriétaire perd donc sa preuve.

Check-list de l'état des lieux de sortie

• Date fixée par écrit, de préférence par lettre recommandée avec avis de réception.
• Même trame que l'état des lieux d'entrée, pièce par pièce.
• Sols, murs, plafonds et équipements décrits, avec les évolutions depuis l'entrée.
• Relevés des compteurs, clés rendues, nouvelle adresse du locataire.
• En meublé, inventaire du mobilier comparé à celui d'entrée.
• Photos des désordres, conservées avec les justificatifs.
• Signature des deux parties ; à défaut, commissaire de justice.

Que se passe-t-il sans état des lieux d'entrée ?

S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le locataire est présumé avoir reçu le logement « en bon état de réparations locatives » et doit le rendre tel, sauf preuve contraire (article 1731 du Code civil). Deux limites : la partie qui a fait obstacle à l'établissement de l'état des lieux ne peut pas invoquer cette présomption (article 3-2), et, selon service-public.gouv.fr, pour les autres désordres et la vétusté, c'est au propriétaire de démontrer qu'ils sont imputables au locataire.

Exemple illustratif. Bail signé sans état des lieux d'entrée, par négligence des deux parties. À la sortie, des raccords de peinture sont à faire et deux vitres sont fêlées : ce sont des réparations locatives, et c'est au locataire de prouver qu'il a reçu le logement dans cet état. Un parquet usé sur toute sa surface pose en revanche la question de la vétusté, et la preuve pèse alors sur le bailleur.

Quand faire appel à un commissaire de justice, et qui paie ?

Si l'état des lieux ne peut pas être établi à l'amiable, parce que le locataire ne vient pas ou refuse de signer, la partie la plus diligente le fait dresser par un commissaire de justice (l'ancien huissier). Celui-ci avise les parties au moins sept jours à l'avance par lettre recommandée avec avis de réception, et les frais sont partagés par moitié (article 3-2). Service-public.gouv.fr parle de « constat locatif » et indique, pour la métropole, les tarifs de l'arrêté du 25 février 2026, applicable à partir de mars 2026 (TVA incluse) :

Exemple illustratif. Pour 65 m², le total atteint 154,74 + 18,06 + 11,28 = 184,08 € TTC, soit 92,04 € par partie. Les frais facturés peuvent être vérifiés gratuitement auprès du tribunal compétent.

Autre cas : l'état des lieux de sortie amiable confié par le bailleur à un professionnel qui le représente. La notice d'information officielle annexée aux baux, refondue par un arrêté du 9 octobre 2026, rappelle qu'aucun frais ne peut alors être facturé au locataire.

Comment tenir compte de la vétusté dans le chiffrage ?

Le décret n° 2016-382 permet de convenir, dès la signature du bail, d'une grille de vétusté issue d'un accord collectif de location (article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986) ou d'un accord collectif local (article 42), même si le logement n'entre pas dans le champ de l'accord. Elle fixe, pour les principaux matériaux et équipements, une durée de vie théorique et des coefficients d'abattement annuels appliqués au prix des réparations. Le décret ne fixe pas de barème : la grille n'est qu'une faculté offerte aux parties. Sans grille, les factures de réfection et un état des lieux d'entrée détaillé deviennent les meilleurs arguments pour chiffrer la part de vétusté.

Exemple illustratif (taux d'abattement hypothétiques, pas des valeurs réglementaires). Logement vide loué 750 € hors charges, dépôt de garantie de 750 €, départ du locataire après cinq ans.

Sans déduction de la vétusté, la somme réclamée aurait été de 2 480 €. Le propriétaire conserve les 750 € du dépôt, justificatifs à l'appui, et réclame le solde de 260 € au locataire.

Comment chiffrer les dégradations et les retenir sur le dépôt de garantie ?

L'article 22 de la loi de 1989 n'autorise la déduction des sommes restant dues que « sous réserve qu'elles soient dûment justifiées ». Service-public.gouv.fr précise que le propriétaire justifie les sommes déduites « par la présentation d'un devis ou de factures » et remet au locataire les justificatifs : états des lieux, photos, constat de commissaire de justice, devis ou factures. Un chiffrage solide ne retient que les postes où la sortie diffère de l'entrée, détaille chaque poste pour y appliquer la vétusté et écarte l'usure normale.

Le dépôt est plafonné à un mois de loyer hors charges en location vide et à deux mois en meublé. Il est rendu dans le mois suivant la remise des clés si les états des lieux concordent, dans les deux mois sinon, sous peine d'une majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé. Le détail figure dans notre article sur le dépôt de garantie : montant, restitution et retenues.

Le locataire conteste : quels recours pour le propriétaire ?

Service-public.gouv.fr décrit trois étapes :

1. Le courrier recommandé avec avis de réception, accompagné des justificatifs.
2. La démarche amiable, obligatoire pour un litige de 5 000 € ou moins : commission départementale de conciliation ou conciliateur de justice (gratuits), ou médiateur civil (payant).
3. Le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement, dans les trois ans suivant l'apparition du litige.

La commission départementale de conciliation peut être saisie par le propriétaire comme par le locataire, notamment pour les états des lieux, le dépôt de garantie et les réparations. Composée à égalité de représentants des bailleurs et des locataires, elle rend son document de conciliation ou son avis dans les deux mois de sa saisine. Un accord signé empêche ensuite de saisir le juge sur le point concerné. Les parties à un bail mobilité ne peuvent pas la saisir.

Que couvre une garantie dégradations dans une assurance loyers impayés ?

L'ANIL rappelle que l'étendue et la nature des garanties varient selon les contrats et les assureurs. Dans l'offre proposée par Tutassûr, selon ses documents d'information et les libellés de son parcours de souscription :

• la garantie est optionnelle et libellée « Remboursement des dégradations immobilières du locataire (sols, murs plafonds sic) » ;
• la vétusté est déduite, et les plafonds figurent aux conditions particulières ;
• le sinistre se déclare au plus tard 30 jours calendaires après l'état des lieux de sortie, sans exécuter les travaux ni relouer avant l'accord de l'assureur ;
• le dossier comprend notamment les états des lieux (ou le procès-verbal du commissaire de justice), le décompte de sortie avec déduction du dépôt de garantie, les devis et des photos ;
• les frais de commissaire de justice pour l'état des lieux de sortie sont pris en charge au tarif légal, uniquement si le locataire a refusé d'y participer ou était absent.

Dans leur version publique, les conditions générales excluent notamment le mobilier, les éléments de cuisine et de salle de bain, l'électroménager, l'usure normale et les frais de nettoyage : vérifiez votre contrat. Les formules sont présentées sur notre page consacrée à l'assurance des loyers impayés du propriétaire bailleur.

D'autres dispositifs peuvent jouer. Dans le parc privé, la caution Visale couvre les dégradations locatives dans la limite de deux mois de loyers et charges, mobilier exclu : voir notre article sur Visale côté propriétaire. L'assurance habitation du locataire couvre au minimum l'incendie, le dégât des eaux et l'explosion (service-public.gouv.fr) : pour ces dommages, interrogez d'abord son assureur. Une assurance propriétaire non occupant (PNO) ne couvre les dégradations du locataire que si son contrat le prévoit.

Avec Tutassûr

Tutassûr, courtier grossiste en assurance (ORIAS n°22001730, sous le contrôle de l'ACPR, siège à Échirolles), propose aux propriétaires bailleurs une assurance loyers impayés qui peut inclure, selon la formule choisie, le remboursement des dégradations immobilières du locataire. L'adhésion se fait en ligne en quatre étapes (Propriétaire, Logement, Dossier locataire, Signature) ; les garanties applicables sont celles du contrat signé. Contact : 04 65 84 25 34 ou gestion@tutassur.fr.

À lire aussi

• Garantie loyers impayés pour propriétaire bailleur : garanties, conditions et adhésion en ligne.
• Dépôt de garantie : montant maximum, délai de restitution et retenues autorisées.
• Garantie Visale côté propriétaire : conditions, plafonds et mise en jeu.
• Loyer impayé : que faire : du premier retard au commandement de payer.
• Assurance bailleur particulier : combiner PNO et assurance des loyers selon son patrimoine.

Sources

• Légifrance — Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 3-2 (état des lieux, commissaire de justice, frais partagés ; en vigueur depuis le 29 juillet 2023) — LEGIARTI000031009767
• Légifrance — Loi n° 89-462, article 7 (obligations du locataire ; en vigueur depuis le 15 juin 2025) — LEGIARTI000038834730
• Légifrance — Loi n° 89-462, article 22 (dépôt de garantie, retenues justifiées, restitution) — LEGIARTI000028806696
• Légifrance — Loi n° 89-462, article 25-5 (inventaire du mobilier) — LEGIARTI000028779185
• Légifrance — Loi n° 89-462, article 25-6 (dépôt de garantie en meublé) — LEGIARTI000028779187
• Légifrance — Décret n° 87-712 du 26 août 1987, article 1 (réparations locatives) — LEGIARTI000006491827
• Légifrance — Décret n° 87-712, annexe (liste des réparations locatives) — LEGIARTI000006491868
• Légifrance — Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 (état des lieux, vétusté, grille de vétusté) — JORFTEXT000032320564
• Légifrance — Code civil, article 1731 — LEGIARTI000006442883
• Légifrance — Code civil, articles 1730 et 1755 (chapitre « Du louage des choses ») — Légifrance
• Légifrance — Arrêté du 9 octobre 2026 relatif à la notice d'information annexée aux baux (JO du 17 octobre 2026) — JORFTEXT000054992497
• Service-public.gouv.fr — État des lieux de sortie pour un bail d'habitation (vérifiée le 10 mars 2026) — F33671
• Service-public.gouv.fr — Dépôt de garantie dans un bail d'habitation (vérifiée le 9 juin 2026) — F31269
• Service-public.gouv.fr — Qui est responsable des dégradations dans un logement en cours de location ? (vérifiée le 21 mai 2025) — F21105
• Service-public.gouv.fr — Dans quel cas saisir la commission départementale de conciliation ? (vérifiée le 3 mai 2024) — F1216
• Service-public.gouv.fr — Assurance habitation couvrant les risques locatifs (vérifiée le 16 avril 2025) — F31300
• ANIL — Fin du bail, location vide — anil.org
• ANIL — Propriétaires : prévenir et faire face aux impayés de loyers (juin 2025) — anil.org
• Action Logement — La garantie Visale — actionlogement.fr
• Offre proposée par Tutassûr — Document d'information, conditions générales et notice sinistre de l'assurance loyers impayés (versions publiques consultées le 21 octobre 2026), présentés à l'étape Signature du parcours, et libellés de l'offre affichés dans le parcours de souscription, après l'étape Logement

Informations à jour au 21 octobre 2026. Cet article est une information générale, il ne remplace pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé ; les garanties d'une assurance sont celles de son contrat.