Loyer impayé : que faire, du premier retard au commandement de payer

Guide pratique 2026 — Publié le 21 octobre 2026.

Un loyer impayé est une échéance de loyer ou de charges que le locataire n'a pas réglée à la date prévue par le bail. Le propriétaire bailleur suit alors un ordre précis : réclamer la somme, faire jouer la garantie prévue, puis passer par un commissaire de justice et par le juge, seul à pouvoir ordonner l'expulsion.

Ce guide suit les démarches du premier retard jusqu'à l'expulsion, avec ou sans assurance. La prévention commence dès le choix du locataire : voir les pièces qu'un propriétaire peut demander au candidat.

L'essentiel à retenir

• Commencez à l'amiable : relance, puis mise en demeure en recommandé ; pour une dette de 5 000 € au plus, une tentative de conciliation ou de médiation est obligatoire avant de demander la résiliation au juge.
• Faites jouer la garantie dès le premier impayé : caution, Visale (mise en demeure sous 15 jours) ou assurance, dans les délais de votre contrat.
• Le commandement de payer est délivré par un commissaire de justice ; la clause résolutoire ne produit effet que six semaines après, s'il reste sans effet (loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023).
• Seul le juge ordonne l'expulsion ; il peut accorder au locataire jusqu'à trois ans de délais de paiement.
• Aucune expulsion du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027 (trêve hivernale), sauf exceptions, notamment un relogement assuré dans des conditions suffisantes ; la procédure, elle, peut avancer.
• La dette se prescrit par trois ans (article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).

Que faire dès le premier loyer impayé ?

Commencez par un contact direct : il permet de savoir s'il s'agit d'un oubli, d'un incident bancaire ou d'une difficulté durable, et d'adapter la suite.

Service-public.fr décrit ensuite deux courriers :

1. la relance par lettre simple, qui rappelle au locataire son obligation de payer le loyer et les charges ;
2. la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, si la relance reste sans effet. Précisez le montant dû, les échéances concernées et le délai laissé pour régulariser.

Ces courriers restent à vos frais : l'article 4 de la loi du 6 juillet 1989 répute non écrite la clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance.

Vous pouvez aussi rechercher un accord amiable, par exemple un étalement de la dette, avec un conciliateur de justice (gratuit) ou un médiateur (payant). Selon service-public.fr, cette démarche est obligatoire pour demander ensuite au juge la résiliation du bail lorsque la dette est inférieure ou égale à 5 000 €. Mettez tout accord par écrit.

Quand faire jouer la caution, Visale ou l'assurance ?

Dès le premier impayé, service-public.fr indique que vous pouvez réclamer le paiement au garant choisi à la signature du bail.

• Une caution personne physique : prévenez-la sans attendre. Si un commandement de payer est ensuite délivré, l'article 24 de la loi de 1989 impose de le lui signifier dans les quinze jours ; à défaut, elle ne peut pas être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.
• Visale : mettez le locataire en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception dans les 15 jours qui suivent l'impayé, puis déclarez l'impayé dans votre espace Visale dès que la dette dépasse un mois de loyer et de charges, dans les 30 jours (fiche F31272 de service-public.fr ; point de départ dans la fiche des délais de déclaration d'Action Logement). Conditions, plafonds et mise en jeu sont détaillés dans notre article sur la garantie Visale pour le propriétaire.
• Une assurance loyers impayés : l'ANIL conseille de déclarer l'impayé à l'assureur selon les délais et modalités prévus au contrat. Ne laissez pas passer ce délai : dans l'offre proposée par Tutassûr, par exemple, selon les conditions générales publiques (version de septembre 2022), une déclaration tardive peut entraîner une franchise, voire la perte de la garantie au-delà de 90 jours après l'incident de paiement ; seuls les documents remis avant la signature font foi.

Rappel : un bailleur assuré contre les impayés ne peut pas exiger en plus une caution, à peine de nullité du cautionnement, sauf si le logement est loué à un étudiant ou à un apprenti (article 22-1 de la loi de 1989). Le dépôt de garantie n'est pas concerné.

Faut-il signaler l'impayé à la CAF ou à la MSA ?

Oui, si votre locataire perçoit une aide au logement (APL, ALF ou ALS). Selon service-public.fr, le propriétaire doit signaler l'impayé à la Caf, ou à la MSA pour le régime agricole :

• aide versée directement au propriétaire : dès que l'impayé équivaut à 2 fois le loyer net (loyer moins l'aide) hors charges ;
• aide versée au locataire : dès que l'impayé équivaut à 2 fois le loyer hors charges.

Le signalement se fait de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception ; la fiche mentionne une amende de 8 010 € en cas d'absence de signalement. Deux décrets du 12 février 2026 modifient ces règles au 1er janvier 2027 : relisez alors la fiche à jour.

Exemple illustratif. Loyer de 650 € hors charges, 60 € de charges, aide au logement de 180 € par mois. Si l'aide vous est versée, le loyer net est de 470 € : le signalement est dû dès 940 € d'impayé. Si elle est versée au locataire : dès 1 300 € (2 × 650 €). Les charges n'entrent pas dans le calcul.

Comment fonctionne le commandement de payer ?

Tout bail d'habitation conclu ou renouvelé depuis le 29 juillet 2023 contient une clause résolutoire : il est résilié de plein droit en cas de non-paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, ou de non-versement du dépôt de garantie. Le commandement de payer la met en œuvre.

Il est délivré par un commissaire de justice (l'ancien huissier), au locataire puis à sa caution. L'article 24 de la loi de 1989 impose, à peine de nullité, plusieurs mentions, dont :

• le délai de six semaines dont dispose le locataire pour payer sa dette ;
• le montant mensuel du loyer et des charges, et le décompte de la dette ;
• l'avertissement des suites possibles d'un défaut de paiement ou d'une absence de demande de délais : une procédure judiciaire de résiliation du bail et d'expulsion ;
• la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement (FSL) du département ;
• la possibilité de saisir à tout moment le juge compétent pour demander des délais de paiement.

Le commandement enclenche aussi la prévention des expulsions :

• bailleur personne physique ou SCI familiale : le commissaire de justice signale le commandement à la CCAPEX (commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives) dès que l'impayé dure depuis deux mois sans interruption ou que la dette équivaut à deux fois le loyer mensuel hors charges. Depuis le décret n° 2026-739 du 4 août 2026, en vigueur depuis le 7 août, le diagnostic social et financier du locataire est réalisé dès ce stade ;
• autre personne morale (société, SCI non familiale) : le bailleur ne peut pas assigner avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX.

Que se passe-t-il à l'issue des six semaines ?

Si la dette n'est pas réglée dans les six semaines et qu'aucun échéancier n'a été conclu, la clause résolutoire est acquise. Le propriétaire ne récupère pas son logement pour autant : il saisit le juge des contentieux de la protection, éventuellement en référé, pour obtenir le paiement de la dette, la constatation de la résiliation, l'expulsion et la fixation d'une indemnité d'occupation, qui remplace le loyer et les charges une fois le bail résilié (service-public.fr).

L'assignation est délivrée par commissaire de justice et notifiée au préfet au moins six semaines avant l'audience, sous peine d'irrecevabilité (article 24, III).

Deux cas particuliers :

• bail signé avant le 29 juillet 2023 : selon l'avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 (n° 24-70.002), la réforme ne modifie pas les délais écrits dans les clauses des baux en cours. Vérifiez le délai inscrit dans votre clause ; avant la loi de 2023, le délai légal était de deux mois. L'avis ne tranche pas le cas d'un bail reconduit ou renouvelé depuis le 29 juillet 2023 : en cas de doute, faites vérifier votre situation par un professionnel ou par l'ADIL ;
• bail sans clause résolutoire : vous saisissez directement le juge, qui apprécie si le manquement du locataire est assez grave pour justifier la résiliation et l'expulsion (service-public.fr).

Le juge peut-il accorder des délais au locataire ?

Oui. À la demande du locataire, du bailleur ou d'office, le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois ans, si le locataire est en mesure de régler sa dette et a repris le paiement intégral du loyer courant avant l'audience (article 24, V). Les effets de la clause résolutoire peuvent alors être suspendus pendant ces délais (article 24, VII).

La suspension prend fin dès le premier impayé. Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause est réputée ne pas avoir joué ; sinon, elle reprend son plein effet.

Comment se déroule l'expulsion, et que change la trêve hivernale ?

Une fois la décision rendue, le commissaire de justice la signifie et délivre un commandement de quitter les lieux. L'expulsion d'un lieu habité ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant ce commandement, délai que le juge peut réduire ou supprimer dans certains cas, et qui ne s'applique pas s'il constate la mauvaise foi de l'occupant (article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution). Pendant ce délai, le locataire peut demander au juge de l'exécution un délai supplémentaire, d'un mois à un an (service-public.fr ; durée fixée par l'article L412-4 du même code).

Trois règles encadrent ensuite l'expulsion :

• seul un commissaire de justice y procède, un jour ouvrable, entre 6 heures et 21 heures. Le propriétaire ne doit pas entrer dans le logement avant son intervention : selon service-public.fr, l'expulsion faite par soi-même expose à des peines allant jusqu'à 3 ans de prison et 30 000 € d'amende ;
• la trêve hivernale suspend les expulsions non exécutées du 1er novembre au 31 mars de l'année suivante, sauf exceptions, notamment un relogement assuré dans des conditions suffisantes (article L412-6 ; service-public.fr) ; cet hiver, du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027 ;
• la force publique : si le locataire refuse de partir, le commissaire de justice peut demander au préfet l'assistance de la police ou de la gendarmerie ; en cas de refus (le silence pendant deux mois vaut refus), le propriétaire peut demander au préfet, en recommandé, une indemnisation, notamment pour la perte des loyers et des charges.

La trêve ne gèle pas tout. L'ANIL rappelle qu'elle n'empêche ni de solliciter le garant, ni d'envoyer un commandement de payer, ni de saisir le tribunal : seule l'exécution d'une décision d'expulsion est reportée après la fin de la trêve. Elle ne supprime pas non plus la dette de loyer (service-public.fr).

Exemple illustratif. Un commandement de payer délivré début novembre 2026 ouvre un délai de six semaines jusqu'à la mi-décembre. L'assignation peut suivre, avec une audience au moins six semaines plus tard. Même ordonnée pendant l'hiver, l'expulsion ne pourra pas être exécutée avant le 1er avril 2027, sauf exception, ni avant la fin du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux.

Pendant combien de temps peut-on réclamer un loyer impayé ?

Trois ans. L'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que toutes les actions dérivant d'un contrat de bail se prescrivent par trois ans, à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. Service-public.fr l'illustre ainsi : une dette de loyer ou de charges d'octobre 2026 peut être réclamée jusqu'en octobre 2029.

Le même article fixe un délai plus court, d'un an, pour l'action du bailleur en révision du loyer : voir notre article sur la révision annuelle du loyer.

Avec ou sans assurance : qu'est-ce qui change ?

Les étapes légales ne changent pas ; l'assurance change surtout qui finance la procédure et, selon le contrat, qui la conduit. L'ANIL rappelle que l'étendue des garanties varie selon les contrats et les assureurs.

Dans l'offre proposée par Tutassûr, la garantie intervient lorsque la dette dépasse un mois de loyer charges comprises ; une fois le dossier accepté, l'assureur mène le recouvrement auprès du locataire. Les conditions générales publiques de l'offre (version de septembre 2022) interdisent au propriétaire d'accorder des délais de paiement sans l'accord de l'assureur ; seuls les documents remis avant la signature font foi, et ce sont eux qui fixent plafonds, franchise et exclusions. Les conditions d'éligibilité sont sur notre page dédiée à l'assurance des loyers impayés.

Check-list : le dossier à tenir prêt

• Le bail signé et ses annexes, dont l'état des lieux d'entrée.
• Un décompte daté de la dette, échéance par échéance.
• Les copies de la relance, de la mise en demeure et des accusés de réception.
• L'acte de cautionnement, le contrat Visale ou le contrat d'assurance, et la preuve de la déclaration.
• Le courrier de signalement à la Caf ou à la MSA, le cas échéant.
• Tout accord amiable ou échéancier, signé et daté.

Avec Tutassûr

Tutassûr est un courtier grossiste en assurance (ORIAS n°22001730, sous le contrôle de l'ACPR, siège à Échirolles). Il propose aux propriétaires bailleurs une assurance des loyers impayés souscrite en ligne en quatre étapes : propriétaire, logement (puis l'offre et son tarif), dossier locataire, signature ; les garanties sont celles du document d'information et des conditions générales remis avant la signature. Pour toute question : 04 65 84 25 34 ou gestion@tutassur.fr.

À lire aussi

• Assurance des loyers impayés pour propriétaire bailleur : garanties, conditions, souscription en ligne.
• Garantie Visale côté propriétaire : conditions, plafonds et mise en jeu.
• Dépôt de garantie : montant, restitution et retenues.
• Assurance loyers impayés et impôts : cotisation et indemnités.
• Assurance propriétaire non occupant (PNO) : l'assurance du logement loué.

Sources

• Légifrance — Article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (clause résolutoire, commandement de payer, CCAPEX, délais de paiement ; version du 29 juillet 2023) — LEGIARTI000047900019
• Légifrance — Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 (délai de six semaines) — JORFTEXT000047897040
• Légifrance — Cour de cassation, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002 (baux en cours) — JURITEXT000049733839
• Légifrance — Article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (prescription de trois ans) — LEGIARTI000028777184
• Légifrance — Article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (frais de relance) — LEGIARTI000050623572
• Légifrance — Article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (non-cumul assurance et caution) — LEGIARTI000044073458
• Légifrance — Article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution (délai de deux mois, mauvaise foi) — LEGIARTI000047900004
• Légifrance — Article L412-4 du code des procédures civiles d'exécution (durée des délais, d'un mois à un an) — LEGIARTI000047900060
• Légifrance — Article L412-6 du code des procédures civiles d'exécution (trêve hivernale) — LEGIARTI000047900053
• Légifrance — Décret n° 2026-739 du 4 août 2026 (diagnostic social et financier) — JORFTEXT000054621919
• Service-public.fr — Loyers impayés et expulsion du locataire (déclaration de l'impayé à Visale dans les 30 jours), fiche F31272 vérifiée le 6 août 2026 — service-public.gouv.fr
• Service-public.fr — De nouveaux modèles de bail entrent en vigueur à partir du 1er octobre 2026, actualité du 23 septembre 2026 (clause résolutoire obligatoire pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 29 juillet 2023) — service-public.gouv.fr
• Service-public.fr — Garantie Visale, fiche F33453 vérifiée le 23 janvier 2026 — service-public.gouv.fr
• Service-public.fr — Délai de prescription d'une dette de loyer ou de charges, fiche F479 vérifiée le 10 avril 2025 — service-public.gouv.fr
• Service-public.fr — Trêve hivernale 2026-2027, actualité du 2 octobre 2026 — service-public.gouv.fr
• ANIL — Locataire, propriétaire bailleur : qu'est-ce que la trêve hivernale ? (à jour au 28 octobre 2025) — anil.org
• ANIL — Propriétaires : prévenir et faire face aux impayés de loyers, dépliant de juin 2025 — anil.org
• Tutassûr — Offre d'assurance loyers impayés proposée : document d'information sur le produit et conditions générales publiques (version de septembre 2022) — page assurance loyers impayés

Informations à jour au 21 octobre 2026. Cet article est une information générale, il ne remplace pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé ; les garanties d'une assurance sont celles de son contrat.