Dépôt de garantie location : montant maximum, restitution et retenues

Guide pratique 2026 — Publié le 21 octobre 2026.

Le dépôt de garantie est la somme que le locataire verse au propriétaire à la signature du bail pour garantir l'exécution de ses obligations locatives. Facultatif, il est plafonné par la loi du 6 juillet 1989, ne produit pas d'intérêts, ne se révise pas et se restitue dans un délai d'un ou deux mois après la remise des clés.

Ce guide suit le dépôt de garantie d'une location d'habitation, du bail au virement du solde, pour le propriétaire bailleur particulier. Deux sujets voisins ont leur propre article : la procédure face à un loyer impayé, du premier retard au commandement de payer, et l'évaluation des dégradations locatives à l'état des lieux de sortie.

L'essentiel à retenir

• Un plafond selon le bail : un mois de loyer hors charges en location vide (article 22 de la loi n° 89-462), deux mois en meublé (article 25-6), aucun dépôt en bail mobilité (article 25-17).
• Un montant figé : pas d'intérêts pour le locataire, aucune révision pendant le bail, même renouvelé.
• Une restitution encadrée : un mois après la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, deux mois sinon.
• Un retard qui coûte : majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé.
• Des retenues prouvées : seules les sommes dues et dûment justifiées se déduisent ; en immeuble collectif, une provision de 20 % au plus peut attendre l'arrêté des comptes.
• Compatible avec une assurance loyers impayés : l'interdiction de cumul vise la caution, pas le dépôt de garantie.

Quel est le montant maximum du dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie n'est pas obligatoire : l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 l'encadre « lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location ». S'il est prévu, son plafond dépend du type de bail et se calcule toujours sur le loyer en principal, c'est-à-dire hors charges. La notice d'information à annexer au bail, entièrement remplacée par un arrêté du 9 octobre 2026, le dit en clair : un mois de loyer hors charges pour une location nue, deux mois hors charges en meublé.

Exemple illustratif. Un T2 loué vide 720 € hors charges, avec 60 € de provisions pour charges, autorise un dépôt de 720 € au maximum, et non 780 €. Un studio meublé loué 550 € hors charges autorise jusqu'à 1 100 €. Pour un bail mobilité sur le même studio, le bailleur ne peut rien demander à ce titre.

Le dépôt est versé au moment de la signature du bail, directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers, précise l'article 22. Ce tiers peut être Action Logement : son Avance Loca-Pass, prêt à 0 % plafonné à 1 200 € et remboursable en 25 mois au maximum, finance le dépôt de garantie de certains locataires, notamment les salariés du secteur privé non agricole.

Le bail mobilité, réservé au logement meublé, fait exception : l'article 25-17, créé par la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, est sans nuance : « Aucun dépôt de garantie ne peut être exigé par le bailleur. » Le bailleur qui veut se protéger doit passer par d'autres garanties ; Action Logement cite d'ailleurs le bail mobilité parmi les situations éligibles à sa garantie Visale.

Peut-on augmenter le dépôt de garantie ou le faire fructifier ?

Non dans les deux cas. L'article 22 pose deux interdictions :

• le dépôt « ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire » ;
• il « ne doit faire l'objet d'aucune révision durant l'exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé ».

La seconde règle concerne le bailleur dont le loyer évolue. La révision annuelle du loyer selon l'IRL modifie le loyer, pas le dépôt : si le loyer de 720 € passe à 735 € hors charges, le dépôt versé à l'entrée reste de 720 €. Service-public.gouv.fr précise que le propriétaire ne peut pas non plus l'augmenter au renouvellement du bail.

À l'inverse, le locataire ne peut pas se servir du dépôt pour solder son dernier mois : service-public.gouv.fr rappelle qu'il a interdiction de le déduire de son dernier loyer.

Que risque un locataire qui ne verse pas le dépôt de garantie ?

Depuis la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, la clause résolutoire que l'article 24 impose à tout bail d'habitation vise aussi le « non-versement du dépôt de garantie ». Le délai du commandement de payer (six semaines, ou celui de la clause pour un bail en cours au 29 juillet 2023) et la saisine du juge sont détaillés dans notre guide loyer impayé : que faire.

Dans quel délai faut-il restituer le dépôt de garantie ?

Le délai court à partir de la remise des clés, en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au bailleur ou à son mandataire. Sa durée dépend de la comparaison des deux états des lieux :

• un mois au plus lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée ;
• deux mois au plus dans le cas contraire.

Lors de la remise des clés, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire l'adresse de son nouveau domicile. Ce détail compte : faute de restitution dans les délais, le dépôt restant dû est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard, mais cette majoration n'est pas due si le retard vient de l'absence de transmission de la nouvelle adresse par le locataire.

Exemple illustratif. Un locataire rend les clés le 4 mars ; l'état des lieux de sortie relève des différences avec celui d'entrée, le bailleur dispose donc de deux mois, jusqu'au 4 mai. Il restitue le solde le 20 juin. Deux périodes mensuelles de retard ont commencé (du 5 mai au 4 juin, puis à partir du 5 juin) : avec un loyer de 720 € hors charges, la majoration atteint 2 × 72 € = 144 €, en plus du solde dû.

Côté locataire, service-public.gouv.fr indique que, pour une somme de 5 000 € ou moins, une démarche amiable est obligatoire avant de saisir le juge : conciliateur de justice ou commission départementale de conciliation, gratuits, ou médiateur. Le juge des contentieux de la protection peut ensuite être saisi dans un délai de 3 ans à partir du jour où le dépôt aurait dû être rendu.

Quelles retenues le propriétaire peut-il faire sur le dépôt de garantie ?

L'article 22 autorise à déduire du dépôt « des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu » aux lieu et place du locataire, « sous réserve qu'elles soient dûment justifiées ». Service-public.gouv.fr cite les cas les plus courants : un loyer ou des charges impayés, ou des frais de remise en état après des dégradations.

Les justificatifs attendus, selon la même fiche : les états des lieux d'entrée et de sortie, des photos, un constat de commissaire de justice, des factures ou devis de travaux, ou une lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse.

Pour l'état du logement, les dégradations survenues pendant le bail et imputables au locataire peuvent être retenues (article 7 c de la loi), mais jamais la vétusté : l'usure liée au temps qui passe ne se facture pas au locataire (article 7 d). L'évaluation poste par poste, la comparaison des états des lieux et l'application d'une grille de vétusté sont traitées dans notre article sur les dégradations locatives.

Retenir ou non, en résumé :

Que change un logement situé dans un immeuble collectif ?

L'article 22 prévoit un régime particulier pour l'appartement dont les charges dépendent des comptes de l'immeuble : lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie. Il restitue le solde, déduction faite le cas échéant des sommes restant dues, dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble. Les parties peuvent aussi convenir à l'amiable de solder immédiatement l'ensemble des comptes.

Exemple illustratif. Pour un dépôt de 720 €, la provision conservée ne peut pas dépasser 144 €. Sans autre retenue, le bailleur restitue au moins 576 € dans le délai d'un ou deux mois, puis le solde, après régularisation justifiée des charges, dans le mois suivant l'approbation des comptes.

Qui rend le dépôt de garantie en cas de vente ou de colocation ?

Vente ou cession gratuite du logement en cours de bail. L'article 22 est clair : en cas de mutation des locaux loués, à titre gratuit ou onéreux, « la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur ». Une clause contraire n'a d'effet qu'entre les parties à la mutation : le vendeur et l'acquéreur peuvent régler entre eux le sort du dépôt, mais le locataire le réclamera au nouveau propriétaire. Service-public.gouv.fr ajoute qu'en cas de changement d'agence, c'est la nouvelle agence qui rend le dépôt.

Colocation. Avec un bail collectif, l'ANIL indique que le colocataire qui quitte le logement ne peut pas exiger la restitution du dépôt de garantie : il peut attendre le départ des autres colocataires pour récupérer sa part, ou demander à celui qui le remplace de la lui rembourser. Avec des baux distincts, le dépôt de garantie est individuel et le locataire qui part peut en demander la restitution.

Quel lien entre dépôt de garantie et assurance loyers impayés ?

L'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 interdit au bailleur qui a souscrit une assurance couvrant les obligations locatives du locataire de lui demander une caution, à peine de nullité du cautionnement, sauf si le logement est loué à un étudiant ou à un apprenti. Le même article précise : « Cette disposition ne s'applique pas au dépôt de garantie ». Assurance loyers impayés et dépôt de garantie se cumulent donc sans difficulté.

Pour l'assurance loyers impayés proposée par Tutassûr, le dépôt prévu au bail doit être au moins égal à la moitié d'un mois de loyer hors charges ; en cas de sinistre, il est déduit dans le décompte de sortie.

Exemple illustratif. Pour un logement vide loué 800 € hors charges, le dépôt compatible avec l'offre proposée se situe entre 400 € (condition de l'offre proposée) et 800 € (plafond de l'article 22). En meublé, au même loyer, la fourchette va de 400 € à 1 600 €. Un bail mobilité, sans dépôt possible, ne peut pas remplir cette condition.

Le non-cumul entre la garantie Visale et une assurance est traité dans notre article Visale côté propriétaire.

Check-list du bailleur, de la signature à la restitution

• Le montant du dépôt inscrit au bail ne dépasse pas un mois de loyer hors charges (vide) ou deux mois (meublé) ; aucun dépôt en bail mobilité ou si le loyer est payable d'avance pour plus de deux mois.
• Le dépôt est encaissé à la signature du bail et ne change plus, même quand le loyer est révisé.
• L'état des lieux d'entrée est détaillé, photos à l'appui.
• À la sortie, l'état des lieux est établi et la nouvelle adresse du locataire est notée.
• La date limite de restitution est calculée : un mois si l'état des lieux de sortie est conforme, deux mois sinon.
• Chaque retenue s'appuie sur un décompte, un devis, une facture ou un constat, sans facturer la vétusté.
• En immeuble collectif, la provision conservée ne dépasse pas 20 % du dépôt et le solde suit l'approbation des comptes.
• Le solde est versé avec un décompte écrit des retenues.
• En cas de sinistre couvert par une assurance loyers impayés, le décompte de sortie fait apparaître la déduction du dépôt.

Avec Tutassûr

Tutassûr, courtier grossiste en assurance (ORIAS n°22001730, sous le contrôle de l'ACPR, siège à Échirolles), propose aux propriétaires bailleurs une assurance loyers impayés souscrite en ligne en quatre étapes : propriétaire, logement (puis l'offre et son tarif), dossier locataire, signature. À l'étape du logement, le parcours demande le montant du dépôt de garantie prévu au bail, qui doit être au moins égal à la moitié d'un mois de loyer hors charges. Pour une question avant de souscrire : 04 65 84 25 34 ou gestion@tutassur.fr.

À lire aussi

• Assurance loyers impayés pour propriétaires bailleurs : conditions d'éligibilité, dont le dépôt de garantie, et souscription en ligne.
• Loyer impayé : que faire : du premier retard au commandement de payer.
• Dégradations locatives : état des lieux de sortie, vétusté et retenues justifiées.
• Révision du loyer selon l'IRL : calcul, date et clause du bail.
• Location d'un parking ou d'un box : bail, dépôt de garantie et impayé pour une place louée seule.
• Assurance propriétaire non occupant : l'assurance du logement que vous louez.

Sources

• Légifrance — Article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (plafond, versement, intérêts et révision, délais de restitution, retenues justifiées, immeuble collectif, majoration de 10 %, mutation ; version en vigueur depuis le 27 mars 2014) — LEGIARTI000028806696
• Légifrance — Article 25-6 de la loi n° 89-462 (location meublée : dépôt limité à deux mois de loyer en principal ; en vigueur depuis le 27 mars 2014) — LEGIARTI000028779187
• Légifrance — Article 25-17 de la loi n° 89-462 (bail mobilité : aucun dépôt de garantie ; créé par la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, en vigueur depuis le 25 novembre 2018) — LEGIARTI000037649098
• Légifrance — Article 7 de la loi n° 89-462 (points c et d : dégradations, réparations locatives, vétusté ; version en vigueur depuis le 15 juin 2025) — legifrance.gouv.fr
• Légifrance — Article 4 de la loi n° 89-462 (clauses réputées non écrites, point p : frais de relance et d'expédition de la quittance ; version en vigueur depuis le 21 novembre 2024) — LEGIARTI000050623572
• Légifrance — Article 22-1 de la loi n° 89-462 (cautionnement interdit au bailleur assuré, exception étudiant ou apprenti, dépôt de garantie non concerné ; version en vigueur depuis le 1er janvier 2022) — LEGIARTI000044073458
• Légifrance — Article 24 de la loi n° 89-462 (clause résolutoire pour défaut de paiement ou non-versement du dépôt de garantie, effet six semaines après un commandement de payer ; version en vigueur depuis le 29 juillet 2023) — LEGIARTI000047900019
• Légifrance — Arrêté du 9 octobre 2026 relatif à la notice d'information annexée aux contrats de location (JO du 17 octobre 2026 : dépôt d'un mois hors charges en location nue, deux mois en meublé) — JORFTEXT000054992497
• Service-public.gouv.fr — Dépôt de garantie dans un bail d'habitation (fiche F31269 vérifiée le 9 juin 2026 : dernier loyer, justificatifs des retenues, changement de propriétaire ou d'agence, recours du locataire) — service-public.gouv.fr
• Légifrance — Cour de cassation, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002 (le délai de six semaines ne modifie pas les délais des clauses des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023) — JURITEXT000049733839
• ANIL — Fin du bail en location vide (délais de restitution, justification des réparations par devis ou facture, vétusté non facturable, colocation) — anil.org
• Action Logement — L'Avance Loca-Pass (prêt à 0 % pour financer le dépôt de garantie, 1 200 € au plus, remboursement en 25 mois maximum) — actionlogement.fr
• Action Logement — Dépôt de garantie : on vous éclaire sur le sujet (versement par le locataire ou par un tiers, dont Action Logement via l'Avance Loca-Pass) — actionlogement.fr
• Action Logement — La garantie Visale (bail mobilité éligible) et Garantie Visale propriétaire (pas d'autre garantie, caution ou assurance, sur le bail garanti) — la garantie Visale et Visale propriétaire
• Tutassûr — Offre d'assurance loyers impayés proposée : conditions d'éligibilité et pièces demandées en cas de sinistre, affichées par le parcours de souscription (relevé du 21 octobre 2026) — page assurance loyers impayés

Informations à jour au 21 octobre 2026. Cet article est une information générale, il ne remplace pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé ; les garanties d'une assurance sont celles de son contrat.