Assurance loyer impayé déductible : prime, indemnités et impôts

Guide pratique 2026 — Publié le 21 octobre 2026.

Une assurance loyer impayé est déductible lorsque sa cotisation vient en diminution des loyers imposés. En location vide, c'est le cas au régime réel des revenus fonciers, où l'article 31 du Code général des impôts range les primes d'assurance parmi les charges ; au micro-foncier, l'abattement de 30 % en tient lieu. Les indemnités de l'assureur, elles, sont imposables.

Ce guide s'adresse au propriétaire bailleur particulier, imposé à l'impôt sur le revenu, qui a souscrit une assurance contre les impayés de loyer (souvent appelée GLI) ou qui l'envisage. Il ne traite que de la fiscalité. Les réflexes à avoir face à un retard de paiement figurent dans notre article loyer impayé : que faire, et le fonctionnement de l'assurance elle-même sur notre page consacrée à l'assurance des loyers impayés pour les propriétaires. Une société soumise à l'impôt sur les sociétés relève d'autres règles, qui ne sont pas abordées ici.

L'essentiel à retenir

• Au régime réel, la cotisation est une charge déductible des revenus fonciers (article 31 du CGI) ; service-public.gouv.fr cite nommément l'assurance loyers impayés.
• Au micro-foncier (revenus fonciers bruts jusqu'à 15 000 €), l'abattement forfaitaire de 30 % remplace toutes les charges : la prime n'est pas déduite en plus.
• Les indemnités versées par l'assureur remplacent des loyers : elles sont imposables l'année où vous les percevez.
• En meublé, la prime est déductible au régime réel des BIC selon l'ANIL ; au micro-BIC, l'abattement forfaitaire couvre toutes les charges.
• Le crédit d'impôt de 38 %, réservé aux logements conventionnés, a disparu : il ne vise plus les primes payées depuis le 1er janvier 2017.
• La prime reste à votre charge : elle ne peut pas être refacturée au locataire.

La cotisation d'assurance loyers impayés est-elle déductible des revenus fonciers ?

Oui, au régime réel. L'article 31 du Code général des impôts (CGI) énumère les charges déductibles des revenus des propriétés urbaines ; son I, 1°, a bis vise, sans autre précision, « les primes d'assurance ». Le Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-60) en déduit que l'ensemble des primes d'assurance se rapportant à l'immeuble loué est déductible, et range le risque d'impayés de loyers parmi les risques dont la couverture ouvre droit à déduction.

Les fiches pratiques officielles vont dans le même sens. La fiche F1991 de service-public.gouv.fr, vérifiée le 15 avril 2026, liste parmi les principales charges déductibles les « primes d'assurances (habitation, loyers impayés, emprunteur, etc.) ». L'ANIL indique, sur sa page consacrée aux impayés de loyer, que la prime « impayés de loyers » est déductible du revenu foncier « sous condition », sans détailler laquelle. D'après service-public.gouv.fr, cette déduction suppose le régime réel, détaillé plus bas.

Trois précisions pratiques :

• Vous déduisez ce que vous payez réellement. Au régime réel, selon service-public.gouv.fr, les frais et charges se déduisent « pour leur montant réel et justifié ». Gardez de quoi justifier chaque paiement : votre contrat, l'échéancier ou les appels de cotisation, et vos relevés de prélèvement.
• Vous supportez seul la cotisation, et vous la déduisez en entier. Les charges récupérables sur le locataire forment une liste limitative, fixée en annexe du décret n° 87-713 du 26 août 1987, où ne figure aucune assurance du bailleur ; l'ANIL rappelle que seules les charges de cette liste peuvent être facturées au locataire. L'ADIL de Tarn-et-Garonne le dit sans détour : aucune somme ne peut être réclamée au locataire à ce titre.
• Vos autres primes suivent la même règle. Le BOFiP visant l'ensemble des primes se rapportant à l'immeuble, la cotisation d'une assurance propriétaire non occupant (PNO) se déduit elle aussi au régime réel, à côté de celle de la GLI.

Indépendamment des primes, l'article 31 (I, 1°, e) prévoit des frais de gestion fixés forfaitairement à 20 € par local. Ce forfait est majoré de certains frais que le propriétaire supporte effectivement, dont les frais de procédure : au réel, ceux qu'un bailleur non assuré engage lui-même contre un locataire défaillant entrent donc dans ses charges déductibles.

Micro-foncier ou régime réel : quand la cotisation réduit-elle vraiment l'impôt ?

Tout dépend du régime qui s'applique à vos revenus fonciers.

Le micro-foncier. Lorsque le revenu brut foncier annuel n'excède pas 15 000 €, l'article 32 du CGI retient ce revenu diminué d'un abattement de 30 %. Service-public.gouv.fr précise que cet abattement est « représentatif de frais » et que, dans ce régime, vous ne pouvez pas déduire vos travaux et charges. La cotisation de GLI n'est donc pas déduite en plus : elle est réputée couverte par le forfait, au même titre que la taxe foncière ou les intérêts d'emprunt. Vous reportez le montant brut de vos revenus fonciers, sans abattement, sur la déclaration n° 2042.

Le régime réel. Si vos revenus fonciers dépassent 15 000 €, vous êtes imposable au régime réel. En dessous, vous pouvez y opter : selon l'article 32, l'option vaut pour trois ans et elle est irrévocable pendant cette période. Le revenu imposable est alors la différence entre les recettes encaissées dans l'année et les charges déductibles. Vous le calculez sur la déclaration n° 2044, jointe à la déclaration d'ensemble n° 2042 ; en ligne, le détail du calcul se saisit dans votre espace personnel du site impots.gouv.fr.

Exemple illustratif : la même cotisation, deux régimes

Les montants ci-dessous sont fictifs et servent seulement à montrer le mécanisme. Un appartement est loué vide 750 € par mois hors charges, soit 9 000 € de loyers encaissés sur l'année. Le propriétaire paie une cotisation de GLI de 225 € par an, soit 2,5 % des loyers : c'est le haut de la fourchette que donne l'ADIL de Tarn-et-Garonne (un coût moyen qui oscille généralement entre 2 et 2,5 % du loyer), et non le prix d'un contrat particulier.

Dans cet exemple, le régime réel réduit la base imposable de 395 €. Avec un taux marginal d'imposition de 30 % (hypothèse : c'est l'une des tranches du barème progressif publié par service-public.gouv.fr) et les prélèvements sociaux de 17,2 % applicables aux revenus fonciers selon la fiche F1991, l'écart représente environ 186 € par an (395 € × 47,2 %, calcul simplifié). La cotisation de GLI, à elle seule, allège l'imposition d'environ 106 € (225 € × 47,2 %) : son coût net ressort à environ 119 € au lieu de 225 €.

Le point de bascule se lit directement : le réel devient plus favorable dès que les charges déductibles dépassent 30 % des loyers, soit 2 700 € ici. Avec 3 095 € de charges, le seuil est franchi ; sans la GLI, il le serait encore (2 870 €), mais de peu. Si vos charges réelles restent sous les 30 %, le micro-foncier est plus avantageux, et la cotisation de GLI ne change rien à votre impôt. Comme l'option pour le réel vous engage trois ans, faites ce calcul sur plusieurs années, en tenant compte des travaux prévus et de la baisse progressive des intérêts d'un emprunt.

Et si les charges dépassent les loyers ? Le régime réel fait alors apparaître un déficit foncier. Selon la fiche F1991, la part de ce déficit qui ne provient pas des intérêts d'emprunt est déductible du revenu global dans la limite de 10 700 € ; l'excédent et la part liée aux intérêts se reportent sur les revenus fonciers des dix années suivantes. La cotisation de GLI participe à ce calcul comme toute autre charge déductible.

Les indemnités versées par l'assureur sont-elles imposables ?

Oui, et c'est le revers logique de la déduction. Le BOFiP (série BOI-RFPI-BASE-10) considère que les indemnités versées par l'assureur au titre de la garantie des loyers impayés remplacent des loyers : elles sont imposables dans les revenus fonciers au titre de l'année au cours de laquelle elles sont perçues.

• Au micro-foncier, selon service-public.gouv.fr, le revenu brut comprend les loyers encaissés, mais aussi les « subventions et indemnités perçues ». Les indemnités de l'assureur subissent donc l'abattement de 30 %, comme les loyers.
• Au régime réel, vos recettes sont constituées des loyers encaissés pendant l'année ; les indemnités de l'assureur s'y ajoutent l'année où vous les recevez. À l'inverse, un loyer que vous n'avez jamais encaissé ne figure pas dans vos recettes.
• Le dépôt de garantie n'est pas une recette tant que vous le détenez pour le restituer. Mais la fiche F1991 demande de le déclarer si vous l'utilisez pour compenser des loyers impayés, remettre les lieux en état après le départ du locataire ou financer des charges locatives. Les règles de retenue sont détaillées dans notre article sur le dépôt de garantie et ses retenues autorisées.

Exemple illustratif : une indemnisation à cheval sur deux années

Toujours avec des montants fictifs : le locataire paie son loyer de 750 € hors charges de janvier à septembre 2026, puis cesse de payer. L'assureur verse en décembre 2026 l'indemnité correspondant aux loyers d'octobre et de novembre (1 500 €), puis en janvier 2027 celle du loyer de décembre (750 €).

Les recettes de 2026 s'élèvent à 8 250 € ; les 750 € reçus en janvier 2027 rejoignent les revenus de 2027. Fiscalement, l'assurance ne crée pas de revenu supplémentaire : elle remplace, avec un décalage éventuel, des loyers que vous auriez déclarés s'ils avaient été payés. Gardez chaque avis de virement de l'assureur : c'est sa date qui fixe l'année de déclaration.

Location meublée : la prime est-elle déductible des bénéfices industriels et commerciaux ?

Les revenus d'une location meublée ne sont pas des revenus fonciers : ils relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), avec deux régimes possibles.

Au micro-BIC, selon service-public.gouv.fr (fiche F32744, vérifiée le 15 avril 2026), un abattement forfaitaire de 50 % s'applique aux recettes d'une location meublée de longue durée, ramené à 30 % pour un meublé de tourisme non classé, et les charges ne peuvent pas être déduites. Comme au micro-foncier, la cotisation de GLI est absorbée par le forfait.

Au régime réel, la même fiche permet de déduire les charges effectivement supportées dans l'intérêt de l'activité, sur justificatifs, avec une déclaration n° 2031-SD dont les montants sont reportés sur la n° 2042 C-PRO. Elle ne cite pas la prime de GLI, mais l'ANIL le fait : sa page consacrée à la location meublée range, parmi les charges déductibles au réel BIC, les « primes d'assurances (habitation, loyers impayés, emprunteur, etc.) ». L'ANIL ajoute trois repères utiles :

• les charges doivent être payées au cours de l'année pour être déduites des revenus de cette année, et pouvoir être justifiées ;
• les loyers impayés ne sont pas pris en compte dans le calcul du revenu locatif, alors que les indemnités d'assurance versées à la suite d'un sinistre le sont ;
• le dépôt de garantie n'entre pas dans le revenu locatif, sauf s'il est conservé par le bailleur après l'état des lieux de sortie ou en cas de loyer impayé.

Le crédit d'impôt pour assurance loyers impayés existe-t-il encore ?

Non. Il ne faut pas confondre la déduction, toujours en vigueur, avec l'ancien crédit d'impôt de l'article 200 nonies du CGI. Dans sa dernière version (en vigueur du 26 avril 2012 au 1er janvier 2017), ce texte accordait aux bailleurs de logements conventionnés au sens de l'article L. 353-2 du Code de la construction et de l'habitation un crédit d'impôt égal à 38 % de la prime payée dans l'année, pour un contrat répondant au cahier des charges prévu par ce même code. Il ne pouvait pas se cumuler, pour un même contrat, avec la déduction de l'article 31.

L'article a été abrogé par la loi n° 2016-1917 du 29 décembre 2016 de finances pour 2017 (article 32). Le BOFiP précise que les primes payées à compter du 1er janvier 2017 n'y ouvrent plus droit, mais qu'elles demeurent déductibles du revenu net foncier imposable. Si vous lisez encore qu'une GLI « donne droit à un crédit d'impôt », l'information est périmée.

Autre point de comparaison : la garantie Visale d'Action Logement est gratuite pour le bailleur. Elle ne génère donc aucune cotisation à déduire, et un bail garanti par Visale ne peut pas être couvert en plus par une assurance. Ses conditions côté propriétaire sont détaillées dans notre article sur Visale pour le propriétaire bailleur.

Quelles pièces garder pour votre déclaration ?

• Votre régime est identifié : micro-foncier (n° 2042, montant brut) ou réel (n° 2044), et la date de votre éventuelle option pour le réel, qui vous engage trois ans.
• Le contrat de votre assurance loyers impayés, son échéancier ou ses appels de cotisation, et les relevés bancaires des cotisations prélevées dans l'année.
• Les primes de vos autres assurances liées au logement (PNO notamment).
• Chaque avis de virement de l'assureur, avec sa date : il fixe l'année de déclaration de l'indemnité.
• Le décompte du dépôt de garantie, si vous l'avez conservé pour compenser des loyers impayés ou financer une remise en état.
• L'avis de taxe foncière et le tableau d'amortissement de votre emprunt (part des intérêts).
• En meublé : votre régime (micro-BIC ou réel) et, au réel, la déclaration n° 2031-SD.

Avec Tutassûr

Tutassûr, courtier grossiste en assurance (ORIAS n°22001730, sous le contrôle de l'ACPR, siège à Échirolles), propose une assurance loyers impayés souscrite en ligne en quatre étapes : propriétaire, logement (puis l'offre et son tarif), dossier locataire, signature. Avant toute signature, le parcours affiche le montant de la cotisation par période, son équivalent en pourcentage du loyer et les frais de courtage qu'elle inclut ; conservez le devis et le bulletin d'adhésion pour votre déclaration. Tutassûr ne délivre pas de conseil fiscal ; pour une question sur l'offre : 04 65 84 25 34 ou gestion@tutassur.fr.

À lire aussi

• Assurance des loyers impayés pour propriétaire : garanties, conditions d'éligibilité et souscription en ligne.
• Loyer impayé : que faire : du premier retard au commandement de payer.
• Dépôt de garantie : montant maximum, délai de restitution et retenues autorisées.
• Visale côté propriétaire : conditions, plafonds et mise en jeu.
• Assurance bailleur particulier : combiner PNO, GLI et garantie des dégradations locatives.

Sources

• Légifrance — Article 31 du Code général des impôts (I, 1°, a bis : primes d'assurance ; e : frais de gestion de 20 € par local, majorés notamment des frais de procédure ; version en vigueur depuis le 21 février 2026) — legifrance.gouv.fr
• Légifrance — Article 32 du Code général des impôts (micro-foncier jusqu'à 15 000 €, abattement de 30 %, option pour le réel pour trois ans, irrévocable ; version en vigueur depuis le 21 février 2026) — legifrance.gouv.fr
• Légifrance — Article 200 nonies du Code général des impôts (crédit d'impôt de 38 % pour les logements conventionnés, en vigueur du 26 avril 2012 au 1er janvier 2017, abrogé par la loi n° 2016-1917 du 29 décembre 2016, article 32) — legifrance.gouv.fr
• BOFiP — BOI-RFPI-BASE-20-60, Revenus fonciers, charges déductibles, primes d'assurance (version du 25 janvier 2017) — bofip.impots.gouv.fr
• BOFiP — Série BOI-RFPI-BASE-10, Revenus fonciers, revenus imposables (indemnités de l'assurance des loyers impayés, imposables l'année de leur perception) — bofip.impots.gouv.fr
• BOFiP — Actualité ACTU-2017-00011, suppression du crédit d'impôt pour primes d'assurance contre les impayés de loyer (primes payées à compter du 1er janvier 2017) — bofip.impots.gouv.fr
• Service-public.gouv.fr — Impôt sur le revenu, revenus locatifs (location non meublée), fiche F1991 vérifiée le 15 avril 2026 (micro-foncier, régime réel, charges déductibles, dépôt de garantie, déficit foncier, prélèvements sociaux de 17,2 %) — service-public.gouv.fr
• Service-public.gouv.fr — Impôt sur le revenu, revenus d'une location meublée, fiche F32744 vérifiée le 15 avril 2026 (micro-BIC, régime réel, déclarations n° 2031-SD et n° 2042 C-PRO) — service-public.gouv.fr
• Service-public.gouv.fr — Barème de l'impôt sur le revenu, fiche F1419 vérifiée le 15 avril 2026 — service-public.gouv.fr
• ANIL — Location meublée : régime réel BIC, charges déductibles, revenu locatif — anil.org
• ANIL — Impayés de loyer, côté bailleur (prime « impayés de loyers » déductible du revenu foncier, sous condition) — anil.org
• Légifrance — Décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables, annexe (rubriques I à VIII, aucune assurance du bailleur) — legifrance.gouv.fr
• ANIL — Charges en location vide (liste fixée par décret, seules les charges listées sont facturables au locataire) — anil.org
• ADIL de Tarn-et-Garonne (réseau ANIL) — Prévenir l'expulsion : les dispositifs de sécurisation du bail (prime à la charge du propriétaire, coût moyen de 2 à 2,5 % du loyer) — anil.org
• Action Logement — Garantie Visale côté propriétaire (service gratuit, non cumulable avec une assurance) — actionlogement.fr

Informations à jour au 21 octobre 2026. Cet article est une information générale, il ne remplace pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé ; les garanties d'une assurance sont celles de son contrat.