GLI (garantie loyers impayés) : critères de souscription, VISALE ou caution, et stratégie de placement

Article rédigé pour les courtiers immobiliers et IARD qui placent des contrats bailleur. Les références juridiques renvoient au Code des assurances, à la loi du 6 juillet 1989 et aux barèmes publics Action Logement disponibles à la date de publication.

La garantie loyers impayés (GLI) se place d'abord sur le dossier locataire, pas sur le bien. C'est un produit IARD particulier, qui mélange assurance de dommages, protection juridique et délégation de gestion locative. Un placement raté laisse le bailleur sans couverture pendant 12 à 18 mois de procédure, avec des loyers perdus, des frais de procédure et parfois une remise en état à sa charge.

Cet article décrit ce que couvre une GLI, les ratios de solvabilité utilisés par les compagnies, le comparatif avec VISALE et la caution personnelle, les cas d'exclusion fréquents et la stratégie de placement. L'objectif est de donner au courtier de proximité les bons réflexes pour qualifier un dossier en amont. Le bailleur particulier qui se demande comment articuler GLI, PNO et garantie dégradations selon son patrimoine trouvera les combinaisons types dans notre guide assurance bailleur particulier.

GLI : ce qui est couvert, ce qui ne l'est pas

La garantie loyers impayés couvre trois familles de sinistres. D'abord les loyers et charges impayés, à compter du premier ou du deuxième mois selon la franchise contractuelle. Ensuite les frais de procédure : commandement de payer, assignation, recours à un commissaire de justice, honoraires d'avocat. Enfin les dégradations immobilières constatées à la sortie du locataire, dans la limite du plafond contrat et après application de la vétusté.

Le plafond global d'indemnisation se situe entre 36 et 90 mois de loyers selon les contrats. Les compagnies les plus restrictives plafonnent à 36 mois cumulés loyers + procédure + dégradations. Les contrats premium montent à 90 mois et incluent une garantie protection juridique étendue. La franchise standard oscille entre 1 et 3 mois d'impayés, parfois rachetable moyennant surprime.

Ce qui n'est jamais couvert mérite d'être listé clair. Les périodes de vacance locative sont exclues : la GLI suppose un bail actif avec un locataire identifié. Les dégradations courantes liées à l'usage normal du bien restent à la charge du bailleur, l'assureur ne payant que ce qui dépasse la vétusté. Les loyers en retard antérieurs à la souscription sont écartés, ce qui rend la GLI rétroactive impossible. Les baux meublés saisonniers ou les locations type Airbnb sortent du périmètre habitation principale visé par la loi de 1989 ; ils relèvent d'une assurance location courte durée dédiée.

Un point souvent oublié : la GLI couvre le bail, pas le bien. Un changement de locataire en cours de contrat impose une nouvelle qualification du dossier.

Les ratios de solvabilité du locataire

Le coeur de la souscription GLI se joue sur la solvabilité du locataire entrant. La règle marché s'établit à 3,3 fois le loyer hors charges en revenus nets mensuels. Un locataire qui postule sur un appartement à 750 euros hors charges doit donc justifier d'au moins 2 475 euros nets par mois pour passer la grille de la majorité des compagnies. Certains contrats premium descendent à 2,8×, mais avec des contreparties (franchise allongée, plafond rabaissé).

La nature du contrat de travail entre dans l'équation. Un CDI confirmé hors période d'essai est accepté quasi automatiquement si le ratio passe. Le CDD demande une durée résiduelle d'au moins 8 à 12 mois et un ratio relevé à 4×. Les travailleurs non salariés (TNS, freelances, gérants de SARL) doivent fournir deux à trois bilans, et le ratio retenu se calcule sur la moyenne du résultat net + rémunération, pas sur le chiffre d'affaires. Les compagnies les plus prudentes appliquent un coefficient de 70 % aux revenus TNS.

Le cas étudiant suit une logique différente. Sans revenu propre, le dossier passe uniquement avec un garant physique solvable au ratio 3,3× le loyer, ou avec une garantie VISALE Action Logement validée. La fonction publique apporte un bonus implicite, beaucoup de compagnies allant jusqu'à 3,0× pour un fonctionnaire titulaire.

Les pièces exigées sont stables d'un assureur à l'autre : trois derniers bulletins de salaire, dernier avis d'imposition, contrat de travail, pièce d'identité, justificatif de domicile précédent, attestation d'employeur de moins de 3 mois. Un dossier incomplet ne se rattrape pas en cours de bail. Pour la mécanique d'une étude sur-mesure sur dossier atypique, le guide comment Tutassur étudie un risque complexe décrit l'étude au cas par cas.

GLI vs VISALE vs caution personnelle : comparatif

Trois solutions coexistent pour sécuriser un bailleur : la GLI assureur, le dispositif VISALE Action Logement, et la caution personnelle d'un tiers. Elles ne sont pas équivalentes, et le choix se fait sur la situation du locataire, le profil du bailleur et le cadre légal.

Le tableau parle de lui-même sur deux points. VISALE est gratuit pour le bailleur, ce qui est un avantage net sur le papier, mais le plafond de 6 fois le loyer hors charges sur 3 ans (chiffres publics sur visale.fr) reste insuffisant face à une procédure qui dure 18 mois et entraîne des dégradations. La caution personnelle dépend entièrement de la solvabilité du garant, et un garant familial qui voit son fils ou sa fille en difficulté financière peut refuser de payer sans procédure contentieuse, longue et coûteuse.

La GLI assureur reste le seul produit qui couvre simultanément les loyers, les frais juridiques et les dégradations, avec un interlocuteur unique. Son coût (2 à 3,5 % du loyer annuel) est largement amortissable sur un patrimoine locatif de plus de 2 lots.

Les cas d'exclusion fréquents

Quatre situations entraînent un refus quasi systématique des compagnies, et chaque courtier doit les avoir en tête avant d'engager une étude.

Locataire déjà en place avant souscription. C'est le piège classique. Un bailleur qui découvre un retard de loyer à 30 jours et tente de souscrire une garantie loyers impayés dans la foulée se voit opposer la nullité au titre de l'article L. 113-8 du Code des assurances. Les compagnies imposent une attestation sur l'honneur certifiant l'absence d'impayé à la signature, et croisent l'information avec les quittances des trois derniers mois.

Dossier locataire incomplet ou non validé. Si le bailleur a signé le bail sans réclamer l'ensemble des pièces (avis d'imposition, contrat de travail, justificatif employeur), la garantie ne s'active pas. La compagnie exige le dossier complet au format numérique avant le premier loyer encaissé. Une pièce manquante au moment du sinistre suffit à refuser l'indemnisation, ce qui ramène le bailleur à la case caution personnelle s'il en a une.

Ratio de solvabilité non respecté au choix du locataire. Un bailleur qui souscrit une GLI puis loue à un locataire en dessous du ratio 3,3× sort du périmètre contractuel. La compagnie résilie ou refuse l'indemnisation. Quelques contrats acceptent une dérogation ratio à 3,0× contre surprime de 0,3 à 0,7 point, mais elle doit être actée par avenant avant la signature du bail.

Baux atypiques. Bail mobilité de 1 à 10 mois (loi Elan 2018), colocation sans clause de solidarité, sous-location informelle, bail de fonction : autant de situations où la couverture devient partielle ou inexistante. Un bail colocation avec clause de solidarité active reste assurable, mais chaque colocataire entre dans le calcul du ratio cumulé.

Pour les bailleurs qui hésitent entre PNO et MRH sur un bien loué, notre article sur la PNO obligatoire loi Alur et sa différence avec la MRH explique l'articulation avec la GLI.

Comment placer la GLI avec Tutassur

Chez Tutassur, le courtier partenaire accède aux produits via l'extranet (app.tutassur.fr). Un dossier GLI se prépare pièce par pièce, parce que la GLI se joue à la pièce justificative près : bail signé ou projet de bail, pièces locataire complètes, informations sur le bailleur. Les dossiers atypiques (TNS sans 3 bilans, étudiant sans garant, expatrié, bail meublé longue durée) sont étudiés au cas par cas par l'équipe de souscription.

Côté bailleur, trois profils reviennent souvent et ne se qualifient pas de la même façon :

• Bailleur de 1 à 3 lots avec des locataires en CDI : le dossier standard, qui se joue sur le ratio de solvabilité et la complétude des pièces.
• Bailleur multi-lots (8 lots et plus) avec un mix CDI, CDD et TNS : une lecture du portefeuille dans son ensemble plutôt que lot par lot.
• Investisseur Pinel ou LMNP avec des locataires étudiants : vérifier d'abord l'éligibilité VISALE, puis les conditions d'une GLI bail étudiant et la position de la compagnie sur le cumul.

Exemple illustratif (fictif) : un bailleur détient 8 logements loués à 5 locataires en CDI et 3 étudiants, pour un loyer cumulé de 91 200 euros par an. Avec une prime de 3 % du loyer annuel, dans la fourchette de 2 à 3,5 % indiquée plus haut, la GLI coûte environ 2 740 euros TTC par an pour l'ensemble des lots.

Voir la page devenir partenaire Tutassur pour l'ouverture de code courtier en ligne. La définition du métier de grossiste est posée dans courtier grossiste : définition, rôle et différence. Les courtiers IARD qui placent aussi de la MRP TPE peuvent consulter le guide MRP TPE : tarifer la multirisque professionnelle.

Les références juridiques officielles restent consultables sur Legifrance pour la loi du 6 juillet 1989 et la loi Alur de 2014, sur VISALE pour les conditions Action Logement, et sur Service-Public.fr pour la doctrine administrative bailleur. L'ANIL publie également des fiches pratiques utiles pour qualifier un dossier.

Foire aux questions

Les questions ci-dessous sur la garantie loyers impayés couvrent la rétroactivité, l'arbitrage multi-lots, les locataires étudiants, le coût d'une GLI, la prise en charge d'une procédure d'expulsion, le choix entre GLI et VISALE et le cumul avec une caution personnelle. Pour toute situation atypique sortant de ces sept réponses, une étude au cas par cas par l'équipe de souscription reste la voie sûre.